房价长期看人口：从最新统计公报看各城市人口增减

本文来自微信公众号“特姐买房”，作者“特姐”

前言

最近一段时间的密集调控堪称经典，各种手段花招层出不穷，有好事者把各城市调控政策做成表格，一眼看过去，一片茫然，需要计算一番，才晓得自己能不能买，怎么买，怎么卖。

尤其是新出的限售政策，感觉很奇葩，于是，很多人开始写檄文，篇篇必称围猎中产阶级，甚至说关门打狗，你知道吗，这种文章给人感觉非常糟糕，满纸仇恨，这样真的好吗?

也有不少朋友私信我，问我对市场的看法。

我觉得在这种混乱状态下，尤其要保持一颗纯粹的脑袋，风物长宜放眼量，驾校教练不是说了，看向远方。

远方是什么?还是那句话：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。亲爱的们，只要人口持续增加的城市，房价不会出现什么问题。

最新的统计公报

陆陆续续有各城市的统计公报出炉，尽管还有不少没出，但是，主要城市的已经有了，确实有一些新的动向。我先摘录常住人口增减数据，如下：

1)广深人口可以说是剧增，都是50多万;

2)杭州人口增加也很明显，一反前几年的颓势，可能跟它的新经济有关系;

3)郑州武汉天津合肥的人口增长，可以说差强人意，不功不过;

4)京沪是因为人为的控制，南京呢?

从居民用电量来佐证数据吧

常住人口统计会存在各种误差，本身的统计方法就存在商榷，我想用一些更准确的数据来检验它们。下面先用居民用电量来考证：

1)我觉得北京上海的人均年用电量900度可以做为标准，从而去判断别的城市人口数据的误差;

2)广州深圳人均用电量高出沪深25-27%，这不是说明广深生活水平比京沪还高，而是因为人口数据有误，也就是说，广深实际人口不止统计的那些，应该还有几百万没被统计到;

3)杭州有可能是少统计了一些，南京的出入不大，也许少统计了一些，也许房子大用电稍微多一点;

4)郑州武汉应该是正常的，人均用电量比沪深低一点，所以，它两的人口数据应该没太大误差;

5)合肥生活水平比郑州差么?人均用电不该少这么多呀，那么，就很可能人口多统计了;

6)天津这差的也太明显了，只能说明天津其实并没有那么多人定居。

再看看各种学生的数据吧

学生学籍数据是比较准确的，一方面佐证人口，另一方面还可以观察各城市的人口结构，年轻人越多越好呀：

1)北上广深的学生人数在一个级别，中间混进去一个郑州，这什么鬼?怎么这么多孩子在郑州上学?

2)天津杭州武汉合肥，天津和武汉都没有想象中那么多孩子呀;

3)南京怎么了?

上表是各城市各类孩子的绝对数值，下表看看各类孩子对比常住人口的比例吧：

1)郑州这匹黑马果真杀出去了，孩子的比例真高呀，估计各地市有实力的人士把孩子送过去一些，说明郑州对河南省的凝聚力很强;

2)广深合肥杭州也算不错，后继有人的样子，它们与郑州的比例主要差在中学生上，说明它们的小孩子比例更好一些;

3)武汉南京数据非常接近;

4)直辖市们的少子化，低生育率显现出来，城市发展的早呀。京沪是主动控制的结果，天津要加油呀，当然，也许天津常住人口没那么多，这个比例会正常一些。

生育率

我一直想说说生育率的问题，因为中国的生育率太低了，去年二胎发酵，也只有千分之12.95，这是日韩的水平，不但远远低于发展中国家，也低于欧美发达国家，发达国家生育率也在千分之15-20之间。

看看各城市生了多少孩子，也可以了解每个城市的人口和活力，未来是他们的：

1)深圳去年生了23.1万个孩子，比北上广还多，生育率也是遥遥领先，要知道，深圳体量规模比沪深小多了，生的孩子更多，说明深圳人口结构年轻;

2)合肥广州生育率也算正常，比全国的千分之12.95高;

3)郑州武汉杭州生育率都不高，这说明郑州上学的孩子是全省送过来的;

4)最后四个，文化沉淀积累比较厚的城市，生育率真低呀。

结案陈词

1)广深人口结构好，生育率比较高，而且也能吸引外来年轻人，是最有潜力的城市;

2)郑州自身人口资源一般，但是对于全省年轻人口的吸引力很强，未来也可以期待;

3)杭州出现了人口增加回暖迹象，也是对全省或者外省年轻人口有吸引力的城市;

4)合肥自身人口资源还可以;

5)武汉自身人口资源一般，对于全省的凝聚力也并没有郑州强;

6)南京很疲惫;

7)天津要么是实际没有那么多常住人口，要么是人口结构很差，我倾向于前者，那就是天津其实没有那么大的人口规模;

8)京沪是特殊品类，它们的人口结构是自己控制的结果。

以后不仅是养老的问题，我看主要是养小的问题，大部分城市生育率太低了，不要再挑拣年轻人的学历了，只要年轻就让他们落户，年轻就是最稀缺的资源。

我真的要推荐深圳，不但人口好的一塌糊涂，住宅供应量也是少的可怜，它是每年200多万平米新增供应级别，别的都是2000多万平米体量，差10倍呢。（编辑：陈嘉林）