新股前瞻︱停牌11年的天然乳品（00462），能否靠房地产翻身？

最近，一只停牌11年的公司，有了新的动态。

智通财经APP获悉，天然乳品(00462)于8月31日向港交所提交招股书，申请在主板上市，Raff Aello为独家保荐人。

通过招股书了解到，天然乳品希望通过重组的方式，停止现有的食品及饮料、保健品及乳制品相关业务。等收购事项完成后，将进入房地产市场。

转型加更名，这次瞄准房地产

天然乳品的股票代码最早属于福茂控股，主要从事影音广播系统以及广播设备的相关业务。但行业的不景气使得公司发展不顺，上市第二年便出现亏损。为改善经营状况，公司开始了第一次转型，进军铁矿开采。

在2008年改名为中国金汇矿业。但金汇矿业其实主营的却是，光碟储存媒体生产行业的工程系统整合项目业务。可能是行业的跨度较大，这次转型也没有为金汇矿业带来良好的发展，出现连续亏损，同时现金流不足。这使得公司开始了第二次转型。

当时“三聚氰胺事件”在我国影响很大，正在寻求改善的金汇矿业，将目光投向了乳制品行业。于2009年收购在新西兰拥有4个农场的UBNZ Assets，随后改名为天然乳品。完成收购后，天然乳品看中了新西兰最大的私人牧场Crafar，旗下拥有22块农场。

结果事与愿违，这项收购并没成功，至此天然乳品从2010年9月7日开始停牌。2017年12月13日，天然乳品被港交所列入除牌程序第三阶段，旗下多家子公司处于经营异常或者清盘阶段。

但天然乳品仍不放弃，在2018年发布公告，拟收购一家房地产商，并向港交所提交复牌建议。今年2月，港交所上市上诉委员会推翻取消天然乳品上市地位的决定。

这次转型进入房地产行业，计划收购的目标集团如何?下面来具体分析。

开发及销售业务为主，业绩稳定

智通财经APP了解到，此次收购的目标集团位于河南省周口市商水县，是一家资深的住宅及综合用途房地产开发商，已经有14年的行业经验。周口市是一座新兴的三线城市，也是河南省人口第三大城市。

现如今提倡绿色环保，目标集团也专注于建设绿色社区。同时，实行“我家住在公园里”的理念，为消费者带来便利和附加价值。例如，主要房地产开发项目之一融辉城，其总绿化率超过35%。并且逐步建立了“融辉”的品牌形象，同时市场知名度也得到提高。

目标集团的主要业务可分为两部分，一是住宅房地产及其配套商业及综合用途房地产的开发及销售，二是出租自身开发并持有或收购作投资用途的房地产。简单来说就是，房地产开发及销售，还有房地产投资。

通过业绩可以看出，两项业务的收入均在2018至2020年保持连续的增长。其中可以明显的发现，房地产开发及销售占到了总收入较大的比例，截至今年前四个月占比达到97.92%。房地产投资收入虽占比较少，但即使因为疫情也没有过分的减少，可谓是稳定的收入来源。

作为集团收入的主要来源，开发的住宅房地产主要有，底层及高层建筑、双拼及独立别墅。而商业及综合用途房地产则涵盖了，学校、购物中心、医院、诊所和其他配套设施。另外，也有与住宅房地产整合或邻近的配套商业及房地产。例如，体育馆、游泳池、会所、超市、银行、餐厅、便利店等。从而满足住户的生活需求。

除了房地产的开发与销售，目标集团也保留其开发项目中的一些房地产，同时收购心仪的物业用以收租。这些物业因为是集团的长期投资标的，所以被视为投资物业，丰富集团的收入模式。

投资物业的出租率截至今年前四个月，为64.3%。之前2018至2020全年的出租率分别为54.7%、72.5%、62.3%。出租率也正在向疫情前的水平恢复。

除此之外，该集团也对业务中的项目进行了分类。包括完工项目、在建项目、持作未来发展项目以及投资物业。其中的完工项目和投资物业，可以理解为已经带给集团收益的项目，分别拥有87682和55811平方米。另外两个项目是未来为集团带来收益的，在建项目以及持作未来发展项目，分别有19.10万和25.91万平方米。

其中在建项目预计将在2022至2023年完工，持作未来发展项目预计在2024至2025年完工。可以看出集团并不局限于当下，也在规划着以后的发展，那未来行业的发展能否为目标集团提供持续的动力?

市场发展前景向好

根据弗若斯特沙利文的报告，我国房地产市场的推动力来自于以下几点。

首先，是城市化进程的加速。2015至2020年，我国城市人口从7.93亿增长至9.02亿，复合年增长率为2.6%。同时，城市化率增长了6.6%。随着持续的发展，2020至2025年，城市人口复合年增长率预计为2.7%。人口的增长必将提升房地产市场的需求。

第二是可支配收入的增长。在宏观经济与城市化发展的带动下，这些年城镇家庭以及农村居民的平均收上升。2015至2020年，城镇家庭人均可支配收入，由3.12万元增加至4.38万元，复合年增长率为7%。另外，农村居民的人均纯收入也从1.14万元增长至1.71万元，复合年增长率达到8.4%。收入的增长也让居民更有可能投资于房地产。

最后是各种贷款渠道的可用性。2015至2020年，房地产投资从95979亿元增长至141443亿元，复合年增长率为8.1%。我国当前的房地产抵押市场比较成熟，此市场的发展帮助土地开发商以及买家，拥有了各种融资渠道。例如银行、非银行金融机构以及民间小额贷款公司。不同种类的贷款渠道将满足更多客户的需求。

前面提到目标集团位于河南省，全国房地产市场的向好发展，也会为河南当地的房地产市场带来推进力。

河南相比于其他发达省份，城市化率较低，去年达到52.4%。2015至2020年，河南的城市人口复合年增长率为3.3%，高于我国的整体水平。未来城市化率的提高，也会带动房地产市场需求的增长，帮助市场持续发展。

另外，河南自身的经济也取得较快发展，2015至2020年，名义生产总值的复合年增长率为8.3%。宏观经济的发展与房地产密切相关，这也带动了河南当地的房地产市场发展。同时，政府也在支持市场发展。例如，棚户区改造政策，不仅加速了河南的城市化进程，也提高了土地的利用率。地方市政府也推出优惠政策，支持农村转移人口城市化，提升对房地产的需求。