新股前瞻|布局长三角地区，苏新美好生活靠两个市场第一冲击港交所

智通财经APP获悉，苏新美好生活服务股份有限公司于8月30日向港交所提交招股书，拟在主板上市，独家保荐人为交银国际。在中指院评选的中国物业服务百强企业中，苏新美好生活连续六年上榜，2021年的排名为第48位。

扎根长三角地区，两大业务提供稳健基本面

总部位于苏州的苏新美好生活，着重在长三角地区发展。主要因为长三角地区是我国人口最多，同时经济最为繁荣的地区之一。长三角地区的城市中，按城市人口及国内生产总值计算，苏州位列第二。而在全国范围，按国内生产总值计算，苏州排在第六。

公司也计划通过收购或投资，在周边的上海、南通、无锡、常州等，来继续扩大业务运营规模。苏新美好生活目前的业务模式分为四个部分，分别是城市服务，商业物业管理服务，住宅物业管理服务，以及物业租赁。

通过公司的业绩可以看出，截至今年上半年，苏新美好生活的总收入，同比去年增长10.21%。主要的收入来源于城市服务，以及商业物业管理服务。截至今年上半年，分别为苏新美好生活带来7552.3万元，以及1.02亿元。两者合起来共占公司总收入的80.4%。

根据弗若斯特沙利文的报告，按总收入及城市服务收入计算，公司在苏州物业管理服务市场，以及苏州城市服务市场均位列第一。

城市服务方面，主要包括市政基础设施服务、公建项目管理服务，以及垃圾集运中心的运营。截至今年上半年，苏新美好生活为8个项目提供市政基础设施服务。另外，在管的公建项目建筑面积达到110万平方米。除此之外，公司已在苏州建立两个垃圾集运中心，其中一个投入运营，每天可处理400吨生活垃圾，以及50吨大件垃圾。

垃圾集运中心的收入，成为城市服务主要的增长来源。该项今年上半年收入快要赶上该项去年全年收入。另外，预计2022年上半年，新的垃圾集运中心将投入运营，再加上先阶段还有一个在作试运营。到时候三个垃圾集运中心每天可处理1200吨生活垃圾，为公司带来更多收入。

至于物业管理服务，则包括商业以及住宅物业管理服务。都是提供基本物业管理服务，还有增值服务。截至今年上半年，苏新美好生活向38个物业提供基本商业物业管理服务，在管总建筑面积为240万平方米。另外，提供基本住宅物业管理服务的住宅有22个，在管总建筑面积为320万平方米。

商业物业的在管建筑面积取得增长，2019年为210万平方米，主要得益于公司新承接的工业园区。这也从侧面反映了，随着经验的累积以及服务质量的提升，更多的客户愿意与公司进行合作。而住宅物业的在管建筑面积出现下降，主要原因是公司放弃部分毛利率较低的项目，为长远的战略目标做打算。通过保留高毛利率的项目，进一步的增长收入。

物业租赁则是收入占比较少的业务，其主要的目的是为了丰富收入，让自身的收入更多元化。加上其毛利率较高，今年上半年毛利率达到86.4%，也帮助该业务成为稳定持续的收入来源。另外，即使在去年疫情期间，收入也没有受到过多影响。

开头提到，苏新美好生活排在苏州城市服务，以及物业管理服务市场的第一位，这两个市场的发展前景如何?

政策带动市场发展，未来前景向好

近些年的城市服务市场，由于基础设施建设发展加速，城市服务的需求也在不断提升，2015至2020年，苏州提供城市服务总收入的复合年增长率为9.1%。预计2020至2025年为6.8%。

2020年，政府发布《城市市容市貌干净整洁有序安全标准(试行)》。通过指导、监督以及评估城市市容市貌管理，让城市管理更加的精细化。这有助于扩展城市服务的范围，带动整个市场的发展。让苏新美好生活可以开发更多的服务种类，丰富自身城市服务的收入来源，比如为其带来收入增长的，垃圾集运中心。

除此之外，公共区域一般被视为综合性的物业管理项目。因此对公共区域的一体化管理运营，治理服务覆盖社区，运营与维护指定的公建项目，以及企业和资产服务等需要较高的能力要求。城市运营与服务的持续发展，这将使得类似苏新美好生活这样的，有能力整合多种城市服务的提供商，在市场上会变得更有竞争力。

至于物业管理服务市场的发展前景。苏新美好生活所在的长三角地区，在管总建筑面积从2015至2020年的复合年增长率为5%。2025年有望达到74.7亿平方米，2020至2025年的复合年增长率为3.6%。

各项政策也在积极推动市场发展。2019年国务院发布了《长江三角洲区域一体化展规划刚要》，鼓励在长三角地区，同时提到了苏州，建设跨区合作的产业园区。这有助于带动长三角地区经济发展，增加物业管理服务的需求，为苏新美好生活这类物业管理公司，带来更多的机遇。

另外，“十三五”规划中提出对城市群的加速发展，从而带动长三角特大城市的经济。经济的加速发展以及农村人口大量进入发达地区，长三角地区的人口数量也会增长。2020年较2015年，长三角地区城市人口由1.11亿人增长至1.2以人。人口的增长势必增加对住房以及物业的需求，进一步提高物业管理服务的需求。

经济的增长，以及更多人口的流入，会让商业以及住宅物业的需求不断增加，越来越多的物业得以开发，相应的物业管理服务需求也会持续增长。而不局限于苏州，将目光放在整个长三角地区的苏新美好生活，也会借着动力继续向前。