拆解华发物业服务(00982)净利预增350%的关键词：内生外拓、多元业态、资源加持

众所周知，于物管行业而言，2021年算得上是“有起又有落”的一年。

2021年初至年中，在政策支持和资本推动的双重利好下，物管板块斩获了一段业绩和股价双升的美好时光。年中以后，受房地产开发端接连暴雷以及严监管的房地产政策波及，资本市场对物管板块担忧显现，板块开始大幅回调，估值分化加剧。

而经过这一波大幅回调，港股物业及管理板块的整体估值直到现在还在底部“养精蓄锐”。看似不确定性的因素阻碍了物业板块2021年向上的增势，但事实上，绝大部分物企却用大幅增长的业绩预告佐证了行业的发展潜力。

就拿华发物业服务(00982)来说，3月16日该公司披露了2021年业绩盈喜，归母净利润预计同比增长不少于350%的增势可谓让人眼前一亮。

从增长原因来看，该公司净利润大增主要有两大原因：一是来自该集团物业管理业务分部的收费总建筑面积增加、来自增值服务的收入增加而令物业管理服务收入增长;二是该集团聚焦主营业务，已无去年已终止的财经印刷服务业务、金融服务业务、酒店租赁经营业务为去年同期所带来的较大亏损，提升本公司整体业绩表现。

那么，在“有起有落”的2021年，为什么华发物业服务能够摆脱行业阻力继续显现爆发式增长呢?

内部增长基因：一核两翼、内生外拓

事实上，深究华发物业服务这一年来的发展路径可知，华发物业服务业绩能够实现爆发式增长离不开两大关键词——即“一核两翼”和“内生外拓”。

首先来看“一核两翼”这一关键词。具体来说，自2020年6月剥离印刷业务、2020年9月终止酒店物业租赁经营业务以后，华发物业服务便形成了以物业管理为核心，酒店顾问及会展服务为协同的“一核两翼”发展战略。

2021年，受零星爆发的疫情影响，华发物业服务酒店和会展的业务开拓时不出意料有所受阻，但好在其结合现实和酒店、会展发展趋势制定新的发展策略，进而促使这一条“副线”平稳运行：一方面，会展业务上，利用会展的平台聚集效应、平台交易功能，推出线上会展服务的相关的产品，并通过线上增值服务以及线上会议，推出符合发展趋势、符合未来互联网模式下的会展活动。另一方面，酒店业务上，疫情期间则做好蓄客和拓客工作，为之后长足的发展打下基础。

与之相反，由于物业管理业务可以在疫情期间担任“防疫堡垒”重任，受疫情的激发，这一业务的社会价值进一步被外界认可，从而促使该公司这一业务爆发式增长，增厚公司整体业绩。

据悉，2021年上半年，物业管理业务贡献了公司99.6%的营业收入，为公司最主要的业务板块，包含基础物业管理服务、业主增值服务及非业主增值服务。酒店顾问及咨询与会展服务共同构成另一业务分部，同期合计贡献了公司0.4%的收入。

再来看“内生外拓”这一关键词。智通财经APP了解到，经过2020年的收购及业务出售，华发物业服务目前已成为华发集团旗下物管业务的上市平台。而经过自身不断内生外拓式发展，该公司也逐渐成为业内的潜力型选手。

“内生方面”，主要指的是住宅物业管理服务，即华发物业服务依托母公司华发集团的资源优势，积极扩展新项目、新住宅，扩大住宅物业合约在管面积，继续发挥核心业务的“支柱作用”。这一点从前文披露的数据可以看出，无需过多赘言。

外拓方面，随着物管业务的独立上市，目前华发物业服务的第三方外拓和并购也开始逐步发力，且主要体现在服务区域的外拓、非住宅类业务的外拓以及在增值服务上所作的创新动作。

在非住宅类业务的拓展上，除传统的住宅业态之外，华发物业服务目前非住宅类业务涵盖还市政、公建、场馆、口岸、隧道、会展中心等业态，代表项目包含拱北口岸、富山工业园、珠海国际会展中心等，旗下拥有华发市政、华发楼宇、华发仲量联行、华发保安服务公司四大专业子公司。

2021年以来，该公司相继与青茂口岸、珠海博物馆、珠海规划展览馆新馆和湛江公安边防支队等签订协议，进一步扩大公建、场馆等业务规模。此外，市政业务方面，以华发市政为载体，业务涵盖市政设施管理养护、市政管网养护、河渠水闸养护、海堤养护、市政维修工程等城市综合保障服务。多元化业态下，2021年上半年公司物管收入中28%来自于非住宅业态。

除了在非住宅类业务上进行外拓，该公司的服务区域也开始逐步向外延伸。

截至2021年6月30日，华发物业服务范围已经覆盖全国39个城市。尤值得一提的是还把业务“触角”延伸到西藏地区——同年6月，华发物业服务受到西藏林芝市巴宜区邀请协助林芝火车站开展广场物业服务工作。可以看到，随着华发物业服务服务范围不断外拓，该公司的业务规模和市占率也将进一步扩大。

增值服务方面的“延伸”上，则主要体现在创新业主增值服务业务模式和科技赋能增值服务。

据悉，2021年以来，华发物业服务大力发展家居服务和社区服务新零售，加速延伸即孵化特色增值服务。拿华发优+生活APP来说，该平台涵盖智能家居、物业管理、智慧医疗等功能，至2021年上半年绑定人数超25万人次。另外，该公司还推出自主研发的集成指挥系统，整合了物业收费、安保巡更、电梯运行逾20多个业务管理系统的数据，进一步实现降本增效的效果。

基于上述发展战略，华发物业服务显而易见的形成了“一核两翼”、“内生外拓”的多元化发展业态，而也正是在多元化业态助力下，该公司才能在有起有落的2021年继续实现爆发式增长。

外部增长动力：行业潜力、政策支持

经历过房地产开发端频繁暴雷和严监管的房地产政策出台之后，资本市场似乎仍对物管行业后续发展“心有余悸”。

但事实上，结合政策对物管行业的支持和行业整体发展趋势来看，市场无需过分担忧。

一是，物管政策重在鼓励行业规范化发展，支持力度大过于反对。

虽然物业是地产的子行业之一，但不同于经常被调控的地产行业，物管行业是受到政策的颇多支持。据悉，自2020年末以来，中央层面陆续发文认可物管行业在基层服务、城市治理以及生活服务中的重要作用，支持和鼓励物管行业规范化、市场化发展。而2021年以来，住建部和各个地方政府更是出台了诸多支持物业公司做好质价相符的服务，以及鼓励物业公司探索各类增值服务的文件。

与此同时，物业公司还是政府基层治理的重要抓手，无论是疫情期间的防疫工作，还是突发灾难的救援工作，物业公司均做出了突出贡献。因此可以看到，在物管政策面上，政府是支持力度大过于反对的。

二是，主业+副业多轮并驱，行业成长空间可期。

近年来，受益于城镇化率、人口增长、人均居住面积等因素的驱动，物管行业发展迅猛：据克而瑞测算，2021年年末，物管行业在管面积或约为351亿㎡，行业总营收超1.3万亿元，近5年复合增长率分别为9.2%和14.5%。到2025年，物业管理行业在管面积预计将达430亿㎡，行业总营收突破2万亿元。

与此同时，物管企业们还纷纷采取了多轮驱动的战略打法，即在发展物业管理这一“主业”的同时，积极推动社区增值服务、城市管理服务、商业管理服务等多元业态。可以看到的是，在主业态的横向拓展及增值服务的纵向延伸下，这一行业的整体市场规模有望进一步扩大。

(数据来源：克而瑞)

基于上述可知，在政策面及行业潜力的双重利好下，物管行业未来的成长空间还是比较可期的。一般来说，行业的天花板是公司业绩能够维持增长首要考虑的一个重要因素，一个行业的天花板越高，则这个公司的发展空间越大。因此，对于华发物业服务而言，政策面利好及行业向上发展带来的增量空间，无疑也是该公司强劲的增长动力。

由此可知，华发物业服务业绩大幅增长并非一蹴而就，其不仅具备内部环境的增长基因，还具有外部环境的增长动力。

而这源源不断的增长动力或许也将进一步打开华发物业服务估值上行的空间，在成长力与估值水平不相符的背景下，华发物业服务的估值上行动力十足，价值亟待市场重估。