绿城管理(09979)给自己设置了未来净利润年增30%的目标

凭借着轻资产模式，在房住不炒、“双高”(高杠杆、高周转)向“双低”(低负债、低杠杆)演变的发展趋势下，绿城管理2021年一如既往地释放了业绩高弹性。

据该公司3月22日披露的财报数据显示，2021年，绿城管理实现营业收入为22.43亿元，同比增长23.7%;持续经营业务归母净利润为5.65亿元，同比增长31.9%;毛利为10.41亿元，同比增长20.2%;每股基本盈利为0.29元，拟派末期股息为每股0.2元。

营收、归母净利润及毛利等核心财务数据均呈现不错的增势，无不意味着2021年绿城管理控股(09979)交出了一份优质的“成绩单”。

于房地产行业而言，2021年称得上是比较严峻的一年，各类政策的轮番出台，暴雷事件的时时上演，加重了消费者对于房企信用的质疑，进而也促使地产行情持续趋冷。与之不同的是，在严峻的2021年，绿城管理控股的核心财务数据却都录得了高双位数增长，这一表现恐怕极具借鉴意义。

在房地产行业下行趋势中，代建有着明显的逆周期特性。

该公司执行董事、行政总裁李军指出，在去杠杆的大背景下，大家开始明白轻资产模式的优势，所以有不少头部企业开始涉足代建业务。这一转变，一方面意味着绿城管理走在正确的道路上，而且还是是提前了十年;另一方面也激励了公司未来更要加大发展力度、业务创新，保障收入持续增长。

鉴于上述代建行业的发展趋势，李军甚至还在业绩会上更新业绩指引：“公司未来的归母净利润将保持30%的增长目标”。

接下来不妨透过这一份“成绩单”来进一步分析，绿城管理究竟是做了什么样的业务布局才能在严峻的2021年实现不俗增长?

多元客户结构+业务布局夯实业绩持续增长

绿城管理作为具有国资背景的绿城中国附属公司，如大家所料想的那样，依托母公司主体信用，于2021年继续实现了规模突破。

据财报数据显示，截至2021年末，绿城管理业务分布已覆盖28个省、直辖市及自治区的101座主要城市，管理项目数量由上年同期的296个增加至345个;合约项目总建筑面积8470万平方米，较上年同期增长11.3%;在建面积4400万平方米，较上年同期增长8.7%。

从业务分布来看，在全国化布局下，2021年，该公司经营的项目主要分布在含环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、及成渝城市群这几大主要经济区域，合约项目预估总可售货值达3845亿元，占总量的74.7%。

上述数据的表现，也意味着，绿城管理的业务规模不仅实现了量的增长，还实现了质的突破。

所谓的“量”的增长，主要指的是2021年绿城管理的合约总建筑、在建面积等核心指标均显现了不同程度的增长，而“质的突破”则指的是该公司深耕经济区域且占比较大，一般来说主要经济区域的区域价值高，这也将促使该公司业绩继续释放高弹性。

那么，为什么绿城管理的规模面积能够实现“量”和“质”的双双增长呢?

结合财报披露的数据发现，该公司规模面积实现“量”和“质”的增长主要有以下方面：

一是，多元化客户结构夯实发展宽度，保障业绩增长可持续性发展。

一般来说，代建行业的资本实力有几方面体现，其中委托方群体的多元化可以夯实企业的发展宽度。这一点也可以从绿城管理2021年的客户结构窥出——截至2021年底，按当期在建面积测算，该公司政府委托项目占比32.3%，国有企业委托项目占比41%，私营企业委托项目占比24.5%，信托、AMC等金融机构委托项目占比2.2%。

在当下地方国企拿地激增、政府服务外延扩展、来自金融机构的不良资产处置市场巨大的发展背景下，代建业务优势取得前所未有的放大，而这也将给绿城管理带来较大的增量空间。通过与AMC合作介入不良资产处置业务中，不仅会通过拓宽业务边界与拓展客户渠道带来增量空间，还会通过助推遇困项目续建，使不良资产得以变现，进一步打造良好的社会口碑。

二是，多元化业务布局强化成长韧性，促使业绩继续保持向上增长。

凭借多年积累的先发优势以及对于业务结构的不断拓展，目前绿城管理已经形成了涵盖政府代建、商业代建、资方代建等多元化的业务模式。与此同时，该公司的城市服务项目也比较多元化，包括城市更新、共有产权房、未来社区、环境改造、学校等项目。

基于上来看，不难发现，多元化的客户结构和业务布局不仅使得绿城管理能够在2021年录得高双位数增长，增强抵御周期波动的能力，还进一步为公司打开更大的发展空间，夯实其龙头地位。

轻资产模式下的“余粮充足”和“逆周期特质”

凭借着轻资产模式，绿城管理的现金流水平在2021年也一如既往的充裕。

据财报数据披露，报告期内，该公司的经营活动现金净流量为5.66亿元，期末银行存款及现金总额为21.38亿元，流动总资产为37.01亿元，现金流处于十分充裕的水平。同时，报告期内，该公司并无任何重大借款和负债，流动比率也达到了2.01倍。上述财务数据也意味着，期内该公司的资产负债结构十分健康，现金流充裕且并无任何偿债压力。

除此之外，还有一大亮点值得注意——即绿城管理的现金转化率极高。在业绩发布会上，李军表示：“公司经营性现金流与归母净利润几乎相同，这说明公司现金转化率很高。”他还指出，“这是轻资产特征之一，也进一步说明公司内部经营情况非常良好”。

不得不说的是，上述几点也把代建企业的轻资产运营模式发展优势凸显的淋漓尽致。

在房住不炒的大方针下，中国房地产行业去金融化路径将进一步加快投资与开发相分离的趋势，以轻资产模式运作的代建服务将迎来新的发展机遇，其资本市场价值亦将更加凸显，代建进入“黄金时代”。

公司增长空间可期，现金流水平充裕之下，绿城管理的派息率也高得令人眼前一亮。

据财报数据显示，2021年，该公司股基本盈利为0.29元，末期股息为每股0.2元，派息率近70%，在当前行业下行周期的背景下下，堪称稀缺的高派息“现金奶牛公司”。

按照最新收盘价(截至3月23日)来看，绿城管理的市盈率(TTM)约为18倍，相较于背后的庞大市场及业绩的高成长性，这一估值水平处于明显被低估的状态。

鉴于上述数据表现，这也意味着绿城管理极具投资价值。这一点也可以从该公司CEO李军年内不断增持的动作可以窥出：据相关数据披露，2021年以来，李军增持绿城管理股份不下7次，最近一次增持发生在2022年1月18日，增持价格为5.25港币。作为上市公司高管，李军的增持动作无疑将向市场传递出积极信号，利好股东及中小投资者。

综上种种，可以看出，绿城管理能够在房地产行业下行周期录得高双位数增长并不是偶然，而是多元化的业务及客户结构、轻资产运营的逆周期和低杠杆运营特质、以及强者恒强的龙头效应等多方面因素共促的必然结果。随着代建行业的轻资产模式逐渐成为地产行业“双低”模式的重要发展趋势，有理由相信，其业绩和股价未来均有一个不错的上行空间。