平安证券：5年期LPR下调至4.45% 引导房贷利率下行信号明显 有望迎来房地产销售复苏

智通财经APP获悉，平安证券发布研究报告称，随着政策发力及疫情后复苏形成共振，该行认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展(600048.SH)、万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等;一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股(601155.SH)、中南建设(000961.SZ)等。物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、招商积余(001914.SZ)等。

平安证券主要观点如下：

LPR改制后首次5年期下降15bp，引导房贷利率下行信号意义较强。

5月5年期LPR下调至4.45%，较上月4.6%下降15bp，创LPR改制后5年期最大单次降幅。按照总价100万、首付5成、按揭利率4.6%，30年按揭，等额本息还款方式下对应月供为2563元/月，若按揭利率降15bp，对应月供下降比例为1.7%。结合5月15日央行下调首套房房贷利率下限至5年期LPR减20bp，即意味着本月5年期LPR下调后，最低首套房房贷利率可降至4.25%，按揭利率下调空间进一步打开，引导房贷利率下行信号明显。

按揭利率快速下行，后续有望延续改善。

4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，为5月5年期LPR的1.16倍，上浮比例仍处于历史较高水平。对比2009Q2和2016Q3两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距，当前按揭利率潜在下行空间依旧充足。基准利率方面，对比5月5年期LPR与历史值及5年以上中长期贷款利率，当前5年期LPR已处于历史低位，后续按揭利率改善或在基准加点方面优化。据财联社报道，央行下调最低首套房贷款利率后，本周郑州、天津等地陆续将首套利率下调至4.4%(4月5年期LPR减20bp)，预计后续更多压力型城市首套房贷利率向下限靠拢。

二季度末及三季度初为销售观察窗口期，本轮复苏斜率或不及过往。

近期政策松绑力度及城市能级持续上升，首付比例、按揭端等加大发力，叠加近期疫情逐步得到控制，多重因素有望形成共振，为销售企稳奠定基础。但考虑楼市信心不足、疫情反复导致购房者收入预期走弱，本来销售复苏弹性或不及过往周期(2008-2009年、2014-2016年)。房企方面，随着政策维稳及多举措化解房企信用风险，该行认为房企间将加速走向分化，下半年民企现金流有望得到缓解，强运营强信用的央国企及优质民企或将更积极把握拿地窗口期，迎来发展机遇。

风险提示：房地产行业短期波动超出预期风险;个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;政策改善及时性低于预期风险。