绿城管理(09979)2022中期业绩发布：抢占政府代建+资方代建先机 业绩持续领跑行业

7月28日，“代建第一股”绿城管理控股有限公司(09979，下称“绿城管理”)2022年中期业绩发布会顺利举行，率先拉开地产行业中报季大幕。2022年上半年，公司延续逆周期特质，在行业波动中稳健兑现业绩，新拓合约持续增长、营收与净利稳步提升、商业模式创新迭代、收并购业务效益初显，以绝对优势继续领跑代建行业。

中期业绩显示，截至2022年6月30日，绿城管理在全国107座城市布局390个项目，在管项目数量同比增加16.8%;合约总建筑面积约94.3百万方，较去年同期上涨12.3%。

财务数据方面，2022年上半年度绿城管理实现总营收1258.5百万元，同比增长16.4%;实现毛利634.7百万元，较去年同期增长23.7%;归母净利润达360.8百万元，同比增长33.4%。同时，经营性现金流达363.3百万元，较去年同期上涨40.5%。无负债且现金流充裕的特征充分反映了公司的轻资产属性及内部优异的经营状况。

在房地产行业持续震荡的宏观形势下，绿城管理凭借优秀的分析研判能力，甄别遴选优质项目，调整优化客户结构。2022年上半年新拓代建项目中，来自政府、国企委托方总建筑面积显著提升，占比达62.1%，来自金融机构委托方的业务机会亦有突破，总建筑面积占比达7.9%。通过服务优质客户，落地优质项目，确保在行业波动中保证项目运营的可控度，提升项目整体质量，优化公司综合效能。

绿城管理CEO李军表示，房地产投资端以头部房企为主导的格局正在逐渐被打破，地方政府、国企央企、城投公司、金融机构等多方主体将共同呈现出去中心化的投资模式，加之房地产消费端原本具有的分散式特征，在此过程中，需要开发与服务的平台型公司去链接分散的投资与消费。“房地产领域中呈现出类似互联网的逻辑”，李军表示，绿城管理的战略目标，就是成为房地产行业的生态平台，聚合资源能力，承接来自多方主体的代建需求。

全国化布局+多元城市服务 夯实政府代建“业务底仓”地位

在政策红利与市场机遇的双重加持下，绿城管理再次强调政府代建的“业务底仓”地位。2022年上半年，公司政府代建业务收入占公司总收入比重达30.3%，政府代建业务收入较去年同期增长超70%。

根据国家“十四五”规划，2025年全国40个重点城市将达到650万套保障性租赁住房筹建;浙江也已落地相关指导意见，要求杭州、宁波等12个城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例30%以上。在国家共同富裕底层逻辑下，面向低收入群体、新市民、年轻人的保障性住房将会得到更多政策倾斜，政府代建未来市场空间和发展潜力巨大，参考中国香港公屋和新加坡组屋两大模式，前者已占香港住房的45%，而由新加坡政府推动的组屋在该国占比已高达80%。

作为深耕十余年的行业龙头，绿城管理已抢占政府代建赛道的先发优势，率先实现全国布局。继2021年政府代建业务首次走出浙江，实现公司业务经验与各地政府需求成功对接;2022年上半年，绿城管理政府代建项目已布局浙江省外六大省份，省外合约建筑面积约472万方，首入四川、安徽和重庆三地。

得益于城市综合发展需求与公司非住宅项目建设能力，绿城管理在除传统保障房外的政府代建业务领域持续深入探索。2022年上半年，公司新拓多个军改房、城市更新、人才租赁住房、青年公寓项目，并在产业园、写字楼、综合基地、邻里中心等物业样态继续扩大优势，提供多元城市服务。

多维赋能 、助力纾困 深入探索各类资方代建业务

当前房地产市场，保交付、保民生、保稳定成为行业主旋律。相关部门多次表态积极助力出险房企稳妥有序化解风险，推动项目复工复产建成交楼。在此背景下，越来越多银行、保险、信托等金融机构与资产处置公司参与涉房涉地不良资产处置，纾困项目亟需资产重组、品牌焕新、团队优化、供应链重整等多维专业服务。

2022年至今，绿城管理已携手多家金融机构，落地多个资方代建项目，深度赋能纾困项目的各阶段，积极发挥专业能力、承担社会责任。

在并购类项目层面，绿城管理与中粮信托合作，已落地原恒大江阴项目;在重组类项目层面，绿城管理携手债权方及奥园集团，落地奥园广州云和公馆项目;在破产重整类项目层面，绿城管理与破产管理人积极对接，参与广西柳州官塘项目重整。

此外，随着金融机构向自投、融资领域延伸，绿城管理充分把握市场机遇，在项目勾地与融资阶段与资方对接，前置锁定代建业务，目前已与北谷金融落地浙江温州和义乌两大项目;同时，积极与金融类供方战略合作及设立公司，批量为有融资需求的项目提供金融撮合服务，目前已完成与喜神资本、北谷金融、中基城投等机构的战略合作签约。在此过程中，绿城管理亦多次强调，始终坚持轻资产属性，以不出资、不提供征信为原则。

绿城管理预判，为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点，但承接此类项目具有一定门槛。“绿城管理将充分发挥主体信用优势、绿城品牌及客户认同优势，以及业务先发优势等，通过品牌焕新、信用重构、激活销售并获取内源性现金流，叠加设计优化、工程管理、供应链重整等服务，确保楼盘高品质交付，实现对原开发商、金融机构、政府、购房者、供应商多方主体共赢的结果。”绿城管理CEO李军表示。

轻资产迎来发展新机遇 提升核心能力、抢占业务先机

房地产开发供给侧变革为代建行业带来了新的发展机遇，代建行业市场规模和行业容量还将持续扩张。与此同时，众多头部房企纷纷宣布布局代建业务，代建企业唯有加强自身能力建设，方能在激烈的市场竞争中抢占先机。在近日举行的绿城管理上市两周年司庆活动上，CEO李军创新提出品牌资产、主体信用、客户资产、团队能力、知识体系、供应链以及金融协同的“七龙珠”，通过不断锤炼提升这七大核心能力，以期步入“信用创造”的高阶模式，推动公司发展再上新台阶。

此前，绿城管理已通过多种措施，推动机构改革、调整组织架构、向数字化转型，优化内部管理，提升人均效能，对比近三年同期数据，公司人均效能半年度复合增长率达20.6%。2022年6月，联交所批准绿城管理面向73名公司核心骨干的股份激励计划，此举有望充分绑定公司核心人才团队，并激发其积极性、创造性。

未来，绿城管理将继续把握市场机遇，深化布局“3+3”业务模式，携手委托方、业主、供应商、投资人、员工等五维人群，实现更大程度的价值创造。