新股研报 | 苏新服务(02152)：城市服务及物业管理服务提供商 3名基石投资者共认购4340万港元

苏新服务(02152)是深耕长三角地区，尤其是苏州的城市服务及物业管理服务提供商。

招股日期︰8月11日至16日

上市日期︰8月24日

独家保荐人︰交银国际

收款行︰交通银行

发售2,500万股H股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权。

每股招股价为8.6元至9.6元，集资最多2.4亿元，佔总市值约25%，上市开支约4,810万元。

按每手500股，入场费4,848.38元。

以上限价9.6元计算，市值约9.6亿元(以21年纯利约5,651万人民币计算，市盈率约14倍)。

截至22年4月底 ，平均资产净值约5.7亿人民币。

公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)。

业务︰

19至21年收入分别为4.35亿人民币、4.36亿人民币、4.61亿人民币，22年首四个月收入为1.61亿人民币。

19至21年毛利分别为8,842万人民币、9,206万人民币、1.06亿人民币，22年首四个月毛利为3,635万人民币。

19至21年纯利分别为4,355万人民币、4,810万人民币、5,651万人民币，22年首四个月纯利为1,914万人民币。

按综合实力计，公司在中指院评选的2022中国物业服务百强企业中排名第46位。于21年，按总收益及城市服务收益计，公司在苏州物业管理服务市场及苏州城市服务市场排名均为第一，及按在江苏省城市服务的收益、江苏省非住宅物业管理服务的收益计，公司分别排名第3和第5。

公司是一家物业管理服务提供商，为公共基础设施提供城市服务以及为商业物业及住宅小区提供基本物业管理服务及增值服务。公司协助地方政府及公共权力部门提供城市服务，以改善当地居民的生活体验及环境。城市服务包括：(i)市政基础设施服务;(ii)公建项目管理服务;及(iii)垃圾集运中心的运营。此外，公司还为所管理的商业物业(如工业园区及制造工厂、办公楼宇、公寓及商业综合体)及住宅小区提供基本物业管理及增值服务。

截至22年4月底，公司已在中国订约为78个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为800万平方米，其中，77个项目的在管总建筑面积超过680万平方米。截至同日，公司已订约为13个项目提供市政基础设施服务，并已在苏州建设及运营两个垃圾集运中心，最大产能为每天合共处理800吨生活垃圾及50吨大件垃圾。同时，公司也在苏州建设另外一个垃圾集运中心，预期将于23年初投入运营。该三个垃圾集运中心合共每天将能够处理总计1,200吨的生活垃圾及50吨的大件垃圾。

公司与母公司集团苏高新集团(苏州领先的城市开发商及运营商，拥有丰富的城市运营、综合物业开发及行业投资经验)的紧密合作，苏高新集团的多元化物业组合能为公司提供大量潜在的优质项目渠道。公司41个在管物业乃由苏高新集团、其合营企业及联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，佔在管总建筑面积的61.6%。

客户群主要包括物业开发商、业主、住户、租户、工业及其他公司实体、地方政府及公共权力部门，于2021年，来自五大客户的收益佔总收益39.5%。

集资所得其中约30%用于寻求收购商业物业管理公司;约30%用于投资垃圾集运中心及相关运营管理服务公司;约23%用于扩大及丰富公司的物业管理服务;约4%用于进一步开发智能物业管理系统;约3%用于人才的培养及保留;约10%用于一般业务运营及营运资金。

基石投资者︰

引入3名基石投资者，合共认购约4,340万港元股份，其中包括陈洁及陈祥华、周刚、集友资本，按中间价计算，约佔发售股份19.07 %，设6个月禁售期。

上市后主要股东架构︰

苏高新集团(由苏州市虎丘区人民政府持股90%及江苏省财政厅持股10%)持股75%。

公众股东持股25%。

简评︰

苏新服务(2152)是深耕长三角地区，尤其是苏州的城市服务及物业管理服务提供商。

以上限价9.6元计算，市值约9.6亿元，以21年纯利约5,651万人民币计算，市盈率约14倍。

本文由“信诚证券”供稿，作者：信诚证券分析师陈伯豪;智通财经编辑：杨万林。