八月房企榜单的秘密：谁正在掉队？谁后劲十足？

本文来源于“证券市场红周刊”，原标题为《八月榜单的秘密：谁正在掉队？谁后劲十足？》。

在生物学概念里，有个现象叫“趋同进化”，即完全不同种类的生物，如果生活在条件相同的环境中，有可能产生十分相似的形态结构，例如鲸、海豚等和鱼类的亲缘关系很远，前者是哺乳类，后者是鱼类，但其形态和功能器官都很相似。

房企生态同样如此。在整个大市场周期的历练下，各大房企虽然战略模式各有不同，但是业绩表现已经开始出现物以类聚的“趋同进化”效应。

纵观刚刚出炉的2017年前八月房企销售排名，TOP10已经开始分化：碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、融创这个TOP6正在形成全新并稳定的第一阵营，其规模优势壁垒已经建立；而中海、龙湖、华夏幸福、金地虽然表现不俗，但始终不及前者多年积累的发展指数效应，自此分野。

而从前8月业绩推算全年，3000亿或将成为新的房企第一阵营的入场券。

TOP10分化 TOP6聚拢

8月31日，克尔瑞最新出炉《2017年1-8月中国房地产企业销售排行榜》，前三名毫无悬念还是碧桂园、万科、恒大，这几年纷纷争争第一抢着坐；更好看的是第四、五、六名之间，以及和其后排名的千亿级房企的微妙关系。第四名、第五名的保利和绿地，持续发挥国企央企在资金和土地获取上的天然优势，业绩排名变化不大，前8月销售额分别为1834.9亿和1644.9亿元，增长紧跟TOP级水平。排名第六的融创前8月合同销售金额达到1613.5亿元，同比去年增长106%。TOP6目前是一个具有分化意义的名次，自从前7月融创销售排名升至第六后，与第五名绿地之间的差距越来越近，如今仅剩31亿元，但和第七名中海地产之间的距离越来越大，差额比上月拉开了195.4亿元。

显然，TOP10后四家房企，虽然依然保持业绩同比增长，但幅度和基础规模相较于前6家企业，已经能看到相对速度的“趋缓”。

中海这几年受制于内部调整，元气大伤，发展放缓，尚待觉醒之日。金地、龙湖则是在周期把握能力和拿地执行力方面相对保守，土地储备其实已经疲惫多年。看看近一年的公开土地市场，龙湖、金地表现积极，宁可承担高溢价竞地的利润受限问题，怕的就是后续断粮。而另一边的万科、恒大、融创，早就避开公开市场，通过并购等方式拿下大量优质低价土地。

3000亿第一阵营入场券

此外，近期中报季，TOP10中有4家上调了全年销售目标：碧桂园将全年目标由年初的4000亿升至5000亿；龙湖由1100亿上调至1600亿；中海由2100亿上调至2300亿；融创也在此次发布会上把2100亿元的目标上调到3000亿+。从调整后的全年销售目标来看，TOP10的分化非常明显——TOP6已经聚拢形成全新的第一阵营，3000亿将是这轮房企第一阵营的入场券。

形成新的TOP6阵营壁垒原因是综合的，但基础是近几年在各自优势下的土地储备能力。前三巨头在这几年的变化几乎不大，虽然万科受到万宝之争的影响，给了恒大和碧桂园赶超的机会，但这三家已经是强者恒强，有明显的规模优势。保利、绿地的国企央企身份优势不言而喻，基本上未来也不会有所变化。

融创依然最具看点，看看历史数据就知道。2014至2016年三年复合增长率为55.8%，超过万科的28.7%、碧桂园的42.8%和恒大的54.9%。但更值得注意的是2015年后的新一轮增长：2016年同比增长121%，2017年如果达到3000亿则至少增长100%——连续两年业绩翻番，穿越了一个地产起伏周期，行情已经无力解释融创速度。

仍处于成长期的融创，凭借战略和体系优势，通过对周期的精准把握和成熟的并购模式，在城市布局和土地储备上建立了核心优势，加上强大的周转能力和产品溢价能力，销售规模、盈利能力和现金流周转形成一个高增长的正循环周期。

这种战略优势一旦形成，还将为融创未来多年的高增长提供强大后盾。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在9月1日举行的业绩发布会上表示，融创目前的土地储备合计可提供货值超过2.5万亿元，将给公司未来几年的合同销售提供必要保障。更为关键的是，融创在市场低谷期通过并购获取的土地成本较低，未来升值溢价空间极大，也具备更好的价格调整空间以应对任何市场周期的风险。

据融创9月1日发布的中报显示，上半年融创合同销售金额同比增长94.2%，毛利同比增长86%，核心净利同比上涨204%，溢利同比上涨1470%。毛利的增加主要是由于销售收入的增加及毛利率的上升。

从目前的榜单可以预见，TOP6形成的3000亿第一阵营已成雏形，而在未来，具备高土储规模的碧桂园、恒大、融创，将成为这个阵营的有力角逐者。（编辑：张鹏艳）