“小个子”物管商雅居(08426)要上市 能否靠房委会走到底?

内地物业管理公司近年排队赴港上市，香港本地公营房屋第二大物业管理服务商雅居投资(08426)最近也公布于创业板上市集资，预计将于11月10日于联交所挂牌。

据智通财经APP了解，香港未来十年公共房屋供应将会激增，物业管理市场正在跑步进入黄金时期，市场前景广阔。

尽管这个行业集中度高、门槛也高，雅居投资享有领先进入优势，财报看起来也比较健康靓丽，但细究起来，仍有一些值得回味和斟酌之处。

香港公屋物管市场稳增

香港住宅单位的累计数量过去5年的复合年增长率为0.8%，未来5年的复合年增长率将进一步提高至于1.2%，保持稳定增长。

值得注意的是，2017-2021年期间，香港政府计划兴建超过9.4万个公共房屋单位，意味着其复合年增长率高于2012至2016年期间。此外，根据2017年施政报告，自2017/18年起未来十年的计划公共房屋供应为28万个单位，意味着未来十年的后半段时间的公共房屋供应将会激增。

正是香港物业开发市场的大举发展，物业管理市场也将进一步增长。数据显示，2012-2016年，香港物业管理服务总收益以复合年增长率4.9%增长至592亿港元，预计2016-2021年将按复合年增长率5.3%增长至769亿港元。

其中，香港公共房屋物业管理服务市场的总收益也保持稳定的增长。数据显示，2012-2016年以复合年增长率4.3%增加至约57亿港元，且预计2016-2021年 将按复合年增长率5.5%进一步增加至2021年的约75亿港元。

在香港公共房屋物业管理服务这块稳定滚大的蛋糕里，物业管理服务供应商享有近8成的收益。理论上，雅居作为香港第二大公屋物业管理服务供应商，有望继续凭借房委会(单一的最大客户)提供稳定可靠的收入来源，推动收入及盈利稳步增长。

“铁饭碗”也是一把双刃剑?

据智通财经APP了解，雅居投资现在为28个公共屋邨提供物业管理服务，市占率为15.9%，与第一名只有1%的差距。业务范围包括屋邨租务、财务、小型维修保养及项目管理、保安及清洁等服务。雅居投资除自营物业管理服务外，也有单独供应清洁及保安服务，服务较为全面。

截至2016年底止，雅居投资实现收益3.45亿元，纯利1330万元，纯利率3.9%;2017年首4个月收益1.17亿元，纯利290万元，纯利率2.5%。收益的增加主要受益于行业的稳定增长。

另外，虽然说香港公共租住房屋物业管理服务行业集中度高，门槛高，优先进入的市场领先者依旧会是行业的最大受益者，但吃“铁饭碗”对于雅居投资而言也是一把“双刃剑”：房委会通常以招标方式授出服务合约，如果能够继续获得来自房委会的服务合约，就能够获得预期的稳定收益，但一旦不能保证日后继续获得房委会的支持，又没有发展多元化的客户群，业绩和股价表现将面临极大的风险。

很显然雅居投资也明白这其中的关键。而此次登陆港股创业板，预计集资最多7600万港元。据智通财经APP了解，对于资金的用途，基本是围绕上述“痛点”展开的：

①用于满足房委会的额外营运资金要求，以及就投标房委会总计约1.8万个公屋单位的物业管理合约提供保证金;

②用于承接更多居屋计划屋苑、公共设施、私人住宅或工业物业的服务合约，务求逐步降低对房委会作为单一收入来源的依赖；

③用于升级集团的计算机系统及开发移动应用程序，借以提升营运效率及服务质量。

“铁饭碗”也有可能吃不饱?

2017年首4个月的纯利率为2.5%，虽然承接政府工程的上市企业纯利率偏低，市场已经见怪不怪，但值得注意的是，雅居投资未来的纯利率仍有可能出现进一步压缩：

据雅居投资财报显示，雇员福利开支为公司的主要成本支出，过去两年占总收益超过80%。截至2017年前四个月，比重高达92.2%，且比重仍有可能继续增加。

在2017年5月1日，香港法定最低工资进一步提高，由每小时的32.5港元上调至34.5港元，这将间接增加雅居投资雇员福利开支的增加。

据智通财经APP了解，雅居投资仍未能将人工成本的压力转嫁至客户手中，这份“苦”目前只能自己承受。

物管“迷你股”估值优势不明显

雅居投资控股今日起至本周五(11月3日)正午招股，全球发售约2亿股，其中10%即2000万股在港发售，招股价介乎0.3港元至0.38港元。按每手1万股计算，入场费3838.29港元。

若以0.34港元的中间价格估算，雅居投资总市值约2.72亿港元。与彩生活(01778)、中海物业(02669)、中奥到家(01538)和绿城服务(02869)四家已经在港股上市的物业管理公司相比，算是迷你股;雅居投资的市盈率约20.45倍，处于平均水平，估值优势尚不明显。

跟众安、阅文、雷蛇、易鑫等近期众多新股相比较而言，这只股显然热点低，也缺乏“故事”可讲，不过智通财经APP按照以往经验来看，“小个子”新股往往上市之初股价波幅较大，短线赚钱效应也常有，投资者亦不可小觑。