“高楼专业户”绿地卖物业 成全了雅居乐(03383)?

作者: 智通编选 2017-07-04 11:24:06
正当友商加码物业做“闭环”之时,绿地控股却十分果断的剥离物业资产,绿地这手算盘打的让公众雾里看花。这可能与绿地重新聚焦房地产主业有关。

本文选自“斑马消费”,作者:沈庹,原标题《“高楼专业户”绿地的焦虑》。

上周,闹腾到全国舆论中心的武汉绿地汉口中心安保人员打记者事件,终于让大家重新认识了这家世界500强企业的真实实力,不过这事儿马上就被绿地不太利索的推到第三方安保公司身上去了。

不管打人的人是哪里的保安,反正绿地已对自己的物业公司不太上心了。

7月1日,绿地控股就通过了拟10亿元卖掉旗下物业公司的议案。

正当友商加码物业做“闭环”之时,绿地控股却十分果断的剥离物业资产,绿地这手算盘打的让公众雾里看花。这可能与绿地重新聚焦房地产主业有关。

在深度调整两年后,绿地各项指标渐渐恢复,去年实现营收2472亿元,净利达到94亿元。

斑马消费发现,即便如此,绿地也被碧桂园、恒大等友商狠狠甩在身后,碧桂园(02007)去年实现营收3088亿元,恒大(03333)更是超过3700亿元。

绿地总裁张玉良似乎很从容地面对这一差距,他曾经对外断言,今年公司将迎来突破性增长。

不过,无论怎样“钻狗洞、跳龙门”,绿地与行业前三强差距的加大已是不争的事实,即便后于绿地进入世界500强的万科(02202)经历“动荡”没了王石护佑,也能傲娇的在第一阵营相忘于江湖。

卖物业是成全了雅居乐(03383)吗?

地产界有个现象,就是很多地产商都在加码自家物业,比如碧桂园旗下的物业、万科旗下的物业,都准备将其单列出来,向上市的方向推进,唯独绿地控股把自己的亲儿子绿地物业卖了,而且是卖给雅居乐。

在国内一些城市有多处地标建筑的“绿巨人”,出这样一招确实让人看不懂。

当然,如绿地控股公告所示,通过出售旗下绿地物业,公司将会获得10亿元的收益。

公开数据显示,去年绿地物业营收1.22亿元,净利润286万元,今年前5个月净利润382万元。在整个绿地体系里,物业这点收益确实只能算毛毛雨,还不够一位高管的年薪。但在大多数地产公司的规划中,物业是一项长期的战略投资。

如果单从数据上来看,这笔买卖对于绿地控股来说非常划算。截止今年5月底,绿地物业总资产为1.07亿元,这样十倍卖出的生意,15161%的巨大增值率,不能不说张玉良确有上海人的精明。

其实另一方面,这也成全了雅居乐,不仅10亿元获得417万方平方米存量物业服务面积,这其中包括武汉绿地中心这一国内第一高楼的物业项目,还有每年新增的1000万平方米物业服务面积等。

要知道,雅居乐去年物管收入才刚刚过了10亿元大关,这一下抱住了绿地控股的大腿,能不高兴么?而且有消息称,雅居乐已经启动上市日程,想靠资本市场的力量来赢得市场。

当上甩手掌柜的一个好处是,绿地控股可以聚焦房地产主业。张玉良说,今年公司房地产业务要比去年上涨15%至20%以上,在今年年底坐上国内单一房地产企业老大之位。

负债率高企和下滑的毛利覆水难收

在中国国内超高层地标建筑行业内,绿地控股长期处于霸主地位,总裁张玉良深谙其中带来的投资机会和投资收益,以其“龙门要跳,狗洞要钻”的关系论,绿地控股旗下的城市高楼以及项目总会在城市拔得蓝筹。

不过,这个辉煌的“面子”背后,“里子”实则是绿地高企的负债率和下滑的毛利。

斑马消费梳理了2012年至2017年一季度的数据,绿地控股负债率高得吓人,虽然房地产企业高负债率不奇怪,但是绿地连续4年持续高位就有点让外界担心了。

公开数据显示,2012年至2016年,绿地负债率分别为87.14%、88.16%、87.97%、88.04%和89.43%,每年都超过国企资产负债率80%的红线。就连今年第一季度的负债率也达到89.24%。

虽然正如张玉良所言,去年绿地各项经济指标呈现恢复性增长的趋势,但是要命的是绿地毛利率下滑到14.85%,低于20%的行业平均水平。

尤其是,在2016年,绿地房地产业务及相关营收达到1450.77亿元,同比上年增加45.69%,但是20.65%的毛利率,同比减少3.62%,这也进一步拉低了公司整体毛利水平。

在营收方面来看,绿地的反击还不够快,在2016年,碧桂园,万科、恒大的营收规模都超过3000亿元大关,这三大巨头平均以每年1500亿元销售规模剧增,绿地只有260亿元左右的增长,甚至中海和保利在增速上都赶上了绿地。

在2016年的土地增量上,绿地与行业第一梯队更是相去甚远。恒大是1.02亿元平方米,碧桂园是6381万平方米,而绿地只有区区1468万平方米。

再看资产规模,恒大总资产达到1.3万亿,万科去年末总资产8300万元,而同期绿地总资产为6926亿元,已经在资产规模上拉开距离。

不过,不管怎么比,绿地还得继续走自己的路子,今年绿地要实现营收3000亿元、利润160亿元的业绩,这样的勃勃野心,如继续按照目前的发展方式,无疑会继续推高公司债务规模。

也许到了明年春季编纂今年年报的时候,对绿地来说又是焦灼不堪的日子。(编辑:姜禹)

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