“高楼专业户”绿地卖物业 成全了雅居乐(03383)?

本文选自“斑马消费”，作者：沈庹，原标题《“高楼专业户”绿地的焦虑》。

上周，闹腾到全国舆论中心的武汉绿地汉口中心安保人员打记者事件，终于让大家重新认识了这家世界500强企业的真实实力，不过这事儿马上就被绿地不太利索的推到第三方安保公司身上去了。

不管打人的人是哪里的保安，反正绿地已对自己的物业公司不太上心了。

7月1日，绿地控股就通过了拟10亿元卖掉旗下物业公司的议案。

正当友商加码物业做“闭环”之时，绿地控股却十分果断的剥离物业资产，绿地这手算盘打的让公众雾里看花。这可能与绿地重新聚焦房地产主业有关。

在深度调整两年后，绿地各项指标渐渐恢复，去年实现营收2472亿元，净利达到94亿元。

斑马消费发现，即便如此，绿地也被碧桂园、恒大等友商狠狠甩在身后，碧桂园(02007)去年实现营收3088亿元，恒大(03333)更是超过3700亿元。

绿地总裁张玉良似乎很从容地面对这一差距，他曾经对外断言，今年公司将迎来突破性增长。

不过，无论怎样“钻狗洞、跳龙门”，绿地与行业前三强差距的加大已是不争的事实，即便后于绿地进入世界500强的万科(02202)经历“动荡”没了王石护佑，也能傲娇的在第一阵营相忘于江湖。

卖物业是成全了雅居乐(03383)吗?

地产界有个现象，就是很多地产商都在加码自家物业，比如碧桂园旗下的物业、万科旗下的物业，都准备将其单列出来，向上市的方向推进，唯独绿地控股把自己的亲儿子绿地物业卖了，而且是卖给雅居乐。

在国内一些城市有多处地标建筑的“绿巨人”，出这样一招确实让人看不懂。

当然，如绿地控股公告所示，通过出售旗下绿地物业，公司将会获得10亿元的收益。

公开数据显示，去年绿地物业营收1.22亿元，净利润286万元，今年前5个月净利润382万元。在整个绿地体系里，物业这点收益确实只能算毛毛雨，还不够一位高管的年薪。但在大多数地产公司的规划中，物业是一项长期的战略投资。

如果单从数据上来看，这笔买卖对于绿地控股来说非常划算。截止今年5月底，绿地物业总资产为1.07亿元，这样十倍卖出的生意，15161%的巨大增值率，不能不说张玉良确有上海人的精明。

其实另一方面，这也成全了雅居乐，不仅10亿元获得417万方平方米存量物业服务面积，这其中包括武汉绿地中心这一国内第一高楼的物业项目，还有每年新增的1000万平方米物业服务面积等。

要知道，雅居乐去年物管收入才刚刚过了10亿元大关，这一下抱住了绿地控股的大腿，能不高兴么?而且有消息称，雅居乐已经启动上市日程，想靠资本市场的力量来赢得市场。

当上甩手掌柜的一个好处是，绿地控股可以聚焦房地产主业。张玉良说，今年公司房地产业务要比去年上涨15%至20%以上，在今年年底坐上国内单一房地产企业老大之位。

负债率高企和下滑的毛利覆水难收

在中国国内超高层地标建筑行业内，绿地控股长期处于霸主地位，总裁张玉良深谙其中带来的投资机会和投资收益，以其“龙门要跳，狗洞要钻”的关系论，绿地控股旗下的城市高楼以及项目总会在城市拔得蓝筹。

不过，这个辉煌的“面子”背后，“里子”实则是绿地高企的负债率和下滑的毛利。

斑马消费梳理了2012年至2017年一季度的数据，绿地控股负债率高得吓人，虽然房地产企业高负债率不奇怪，但是绿地连续4年持续高位就有点让外界担心了。

公开数据显示，2012年至2016年，绿地负债率分别为87.14%、88.16%、87.97%、88.04%和89.43%，每年都超过国企资产负债率80%的红线。就连今年第一季度的负债率也达到89.24%。

虽然正如张玉良所言，去年绿地各项经济指标呈现恢复性增长的趋势，但是要命的是绿地毛利率下滑到14.85%，低于20%的行业平均水平。

尤其是，在2016年，绿地房地产业务及相关营收达到1450.77亿元，同比上年增加45.69%，但是20.65%的毛利率，同比减少3.62%，这也进一步拉低了公司整体毛利水平。

在营收方面来看，绿地的反击还不够快，在2016年，碧桂园，万科、恒大的营收规模都超过3000亿元大关，这三大巨头平均以每年1500亿元销售规模剧增，绿地只有260亿元左右的增长，甚至中海和保利在增速上都赶上了绿地。

在2016年的土地增量上，绿地与行业第一梯队更是相去甚远。恒大是1.02亿元平方米，碧桂园是6381万平方米，而绿地只有区区1468万平方米。

再看资产规模，恒大总资产达到1.3万亿，万科去年末总资产8300万元，而同期绿地总资产为6926亿元，已经在资产规模上拉开距离。

不过，不管怎么比，绿地还得继续走自己的路子，今年绿地要实现营收3000亿元、利润160亿元的业绩，这样的勃勃野心，如继续按照目前的发展方式，无疑会继续推高公司债务规模。

也许到了明年春季编纂今年年报的时候，对绿地来说又是焦灼不堪的日子。（编辑：姜禹）