美国楼市回温，住房通胀或成美联储加息收尾“拦路虎”

美国房价在去年短暂下跌后再度上涨，令美联储遏制通胀的努力复杂化，并引发了决策者还需要加息多少的疑问。尽管在美联储的刺激下，借贷成本迅速上升，但美国各地的住房需求仍在继续超过供应。经济学家和美联储官员表示，尽管物价压力缓解的迹象让一些政策制定者开始考虑结束紧缩政策，但如果强劲的房地产市场导致抗击通胀进展放缓，他们最终可能不得不继续加息或在更长时间内维持利率不变。

Apollo Global Management首席经济学家Torsten Slok表示：“如果楼市开始更有意义地复苏，那将增加通胀更具粘性的风险。真正的风险是，从市场的角度来看，美联储必须加大刹车力度。”

智通财经获悉，目前，市场基本预计美联储将在周四把基准利率上调至5.25%至5.5%的区间。美联储官员6月份发布的预测显示，他们中的大多数人预计年底前至少还会加息一次。

通胀在去年夏天飙升至40年高点后正在降温，美国6月份消费者价格指数(CPI)同比上升3%，是一年前9%的三分之一。但事实证明，剔除波动较大的食品和能源价格的所谓核心通胀更为顽固，美国6月份核心CPI同比上升4.8%，令人担心物价涨幅可能需要一段时间才能降至美联储2%的目标。

其中，住房成本约占核心CPI篮子的40%，是抗通胀斗争的重要组成部分。负责计算CPI的美国劳工统计局主要通过租金成本来衡量住房，包括租房者每月支付的费用，以及房主如果将类似的地方租出去将收取的估计费用(业主等价租金)。随着时间的推移，房价的上涨可能会推高租金，因为房东会考虑出售房产所能获得的收益。

由于租金通常每年更新一次，因此房价和租金的变化会滞后地渗透到官方通胀指标中。去年的房价下跌，再加上租金成本的降温，现在正在推动住房通胀的下降和整体通胀下降。

但房价的回升可能会减缓这一进程，并可能导致明年更具粘性的通胀。达拉斯联储主席洛根本月稍早表示："楼市甚至看起来可能已经触底，虽然由于去年租金的下降，住房通胀可能会在短期内继续放缓，但住房价格的反弹将给未来的通胀带来上行风险。”

房屋低库存撑起房价

房价反弹的一个关键驱动因素是住房供应严重短缺。全美地产经纪商协会的数据显示，上月有108万套待售房屋，为6月库存纪录最低水平。库存低的部分原因是，许多在疫情早期锁定较低抵押贷款利率的房主不愿通过挂牌出售房屋来放弃抵押贷款。住房短缺抑制了二手房销售，6月份二手房销售跌至5个月低点。

但这也推高了房价，因为买家对上市房屋的争夺。Redfin的数据显示，截至7月16日的四周内，房屋销售价格中位数为38.25万美元，较上年同期上涨2%。一些城市的房价涨幅更大，密尔沃基上涨了12%，迈阿密上涨了10%，辛辛那提上涨了9.5%。

花旗集团经济学家Veronica Clark表示:“高利率对房地产的拖累似乎已经过去了。我认为，这是一个教训，因为我们还没有把经济活动放缓到足以使潜在的通货膨胀率回到接近2%的水平。”

迈阿密地区的房地产经纪人Andres Rodriguez表示，抵押贷款利率的上升已经让房地产市场的热度有所下降，但由于家庭人数的增加和新工作的增加，出于“需要”而买房的人的需求仍然稳定。

他说，最受欢迎的房屋每套仍接收到近10份报价，不过较两年前常见的20多份报价有所下降。这些报价通常等于或略低于要价，而之前的报价则比要价高出数万美元。Rodriguez称:“尽管利率上升了这么多，但我们的需求还是非常高。”

经济增长或劳动力市场的突然下滑可能会抑制这种需求，使房地产市场和整体通胀降温。但此前公布的GDP数据与非农数据仍显示出，美国经济仍具有一定韧性，而且就业市场依然没有放松的迹象。

政策制定者也可能从租金价格中得到一些帮助，租金价格在过去一年中一直持平或下降，这是衡量通胀指标中生活成本的主要因素。全美住宅建筑商协会首席经济学家Robert Dietz指出，目前正在建设的新租赁单元约有100万套，这可能会降低租金，并在一定程度上抵消房价上涨带来的上行压力。但Dietz称：“坏消息是，美联储确实无法控制住房供应。”