华泰证券房地产23年中报总结：销售改善 盈利寻底

智通财经APP获悉，华泰证券发布研究报告称，中报显示房企整体运营仍然处于磨底阶段，核心变量仍在需求端。但7月24日以来，需求端政策落地节奏超市场预期，全国购房杠杆限制宽松历史鲜见，更显力度，看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有布局的公司有望受益。

▍华泰证券主要观点如下：

业绩：保交楼政策推动营收同比微增，盈利能力仍在寻底

2023年上半年，受益于疫情防控政策放松，一季度销售回暖，叠加保交楼政策的持续推进，房企结算节奏有所提速，总体房企营业收入小幅增加，其中龙头房企收入持平，中小房企弹性较大，民企的结算节奏快于国企，主要有以下几方面因素：

1. 因房企信用风险暴露均发生在民企，因此民企也成为保交楼政策的焦点;2. 民企面临更为严格的预售资金监管，加速竣工结算有利于现金回流。从结算结构来看，盈利空间进一步下降。房企在过去两年现金流持续承压，以价换量成为主流去化战略，对业绩的影响在今年上半年进一步发酵。国企保有相对溢价，盈利空间收缩幅度低于民企。

销售：销售同比增速转正，预收账款降幅收窄

得益于一季度市场脉冲式复苏以及房企对销售回款的战略侧重，上半年总体房企销售现金流实现转正，2023上半年总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比增长7%，较2022全年上升34个百分点。在结转提速的背景下，预收账款同比降幅也得以收窄。

从结构上看，国民企分化仍在加剧：国企销售现金流同比增速大幅高于民企以及公众企业。参考近两年的扩储节奏以及质量，国企在销售端口的优势仍会持续。

扩张：受制于资金压力以及核心区域拿地难度，去库存仍为主线

上半年房企对于扩张的态度更为谨慎，无论从总投资还是投资强度来看，均在去年基础进一步下滑。中型房企以及民企对于再投资在资金约束下更为谨慎，而另一方面，国企也放缓扩张步伐。

普遍性的投资力度下降其主要原因在于：1.市场景气度持续维持在低位，安全性前置于成长性成为行业的核心考量;2. 国企去年已经经历了一轮积极补库，对于扩张的急迫性相对有所缓解;3. 双核拿地战略成为主流策略，趋同的拿地战略导致土地市场热度显著分化，也加大了核心资源拓展的难度。

融资：总体杠杆持续下降，民企指标尚待改善

与去库存相呼应，2023上半年房企同样处于去杠杆阶段。有息负债自22年步入负增长区间，2023年上半年同比降幅进一步扩大。其中国企以及公众企业在信用优势下基本维持住了负债规模，民企继续收缩。负债压降以及扩储放缓的同时，叠加一季度销售的脉冲式复苏，房企整体负债结构进一步改善，但民企依然承压，民企现金流压力的疏解需等待销售回款的复苏趋势明确以后。

风险提示：

行业政策风险、行业下行风险、部分房企经营风险。