方正证券：“人口拐点”一定会导致“地产拐点”吗？

智通财经APP获悉，方正证券发布研究报告称，A股“市场底”将至，阶段性关注地产链“反弹”的投资机会，中长期继续布局券商+大安全主线。在资本市场融资功能得到修复之前，地产政策将持续宽松修复投资者的悲观情绪。关注：(1)“活跃资本市场”最大公约数的券商;(2)高端制造结构性“宽信用”：新能车链/AI算力基建;(3)中特估-央国企重估也是结构性“宽信用”的重要方向。

前言：

近期一线城市“认房不认贷”政策落地，地产政策明显转向宽松，但部分投资者依然对中长期经济预期偏谨慎：担忧中国的“人口拐点”会导致“地产拐点”，即便地产宽松政策短期有效，也难以扭转地产销售(及地产链)的长周期下行趋势。

▍方正证券主要观点如下：

第一，“人口拐点”并不必然导致“地产拐点”，人口结构更加重要。

借鉴日本经验，部分投资者担心2010年中国的“人口拐点”会导致2021年的“地产拐点”。不过，对比中国和日本的老人和少儿的抚养比结构，判断：2021年并非中国地产销售的长周期下行拐点。

第二，除了人口因子外，经济和政策因子也是“地产拐点”的重要变量。

美日经验显示，人口因子、经济因子和政策因子共同影响“地产拐点”。3因子部分恶化只会带来地产的“小周期拐点”，3因子共振恶化才会导致地产的“大周期拐点”。当前中国的人口、经济和政策因子仍相对较优。

第三，经济因子：城镇化率并非地产销售的核心变量，期待“高质量发展”提升中国的全要素生产率。

国内外经验数据显示，人均居住面积和人均GDP高度相关。美国全要素生产率持续抬升，驱动美国地产销售长期上行;日本全要素生产率90年代以后停止上行，导致2000年的“地产拐点”。“高质量发展”将提升中国的全要素生产率，人均GDP有望进一步提升，并突破城镇化率(65%)对于地产销售的约束。

第四，政策因子：中国居民仍有加杠杆空间，货币和地产政策也有继续宽松的空间。

美国居民杠杆率上限超过90%，日本居民杠杆率上限超过70%，当前中国居民杠杆率62%，仍有提升空间。同时，中国的长端利率中枢(3%左右)和地产政策(如放开限购等)也仍有继续宽松的空间。

第五，A股“市场底”将至，阶段性关注地产链“反弹”的投资机会，中长期继续布局券商+大安全主线。

在资本市场融资功能得到修复之前，地产政策将持续宽松修复投资者的悲观情绪。关注：(1)“活跃资本市场”最大公约数的券商;(2)高端制造结构性“宽信用”：新能车链/AI算力基建;(3)中特估-央国企重估也是结构性“宽信用”的重要方向。

风险提示：

政策落地不及预期、宏观经济下行压力超预期、盈利环境发生超预期波动等。