中信证券：地产基本面已经开始了复苏的进程

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，政策有能力扭转房价持续下降的预期，基本面已经开始了复苏的进程。但这并不是说，当前已经出台的政策已经完全足够，也不是说，基本面的复苏一帆风顺。对复苏的判断是动态政策观念之下的判断，即政策发力空间广阔，且政策态度十分积极。所以，未来一段时间政策将继续快速落地，应出尽出，从而能够扭转房价持续下行，国房景气指数、开发投资、新开工、销售均不断滑落的状况。继续看好具备融资优势，本地化综合开发能力和商业地产运营管理能力的开发企业，也看好业务稳健、估值具备吸引力的蓝筹物业服务公司。

▍中信证券主要观点如下：

8月基本面继续下行，销售累计同比降幅扩大。

根据国家统计局，2023年1-8月，商品房销售面积同比下降7.1%，降幅扩大0.6pct;销售额同比下降3.2%，降幅扩大1.7pcts。8月单月，商品房销售面积同比下降12.2%，降幅收窄3.3pcts;销售金额同比下降16.4%，降幅收窄2.9pcts。9月上半月，政策密集出台，高频网签数据有所改善，样本城市二手房网签套数在9月前15日实现可同比增长36.6%，新网签套数同比降幅也有小幅收窄。

开发投资降幅进一步扩大，国房景气继续下行。

根据国家统计局，2023年1-8月，全国房屋新开工面积63,891万平米，同比下降24.4%;开发投资76,900亿元，同比降低8.8%，降幅扩大0.3pct。8月，国房景气度指数为93.56，不仅继续下行，也达到了2016年来最低值。2023年1-8月，全国房屋竣工面积43,726万平米，同比增长19.2%，竣工端稳定的同比增长证明保交付取得了阶段性成果。

土地市场持续偏冷，投资热情复苏晚于销售复苏。

2023年1-8月，全国国有土地使用权出让金累计收入2.71万亿元，同比下降19.6%。全国土地交易市场仍然偏冷，根据Wind统计，全国100大中城市2023年1-8月累计成交金额1.56万亿元，同比下降21.8%，8月底土地成交溢价率仅3.5%，企业投资热情持续低迷。从跟踪的部分企业1-8月累计拿地销售金额比来看，样本企业拿地投资强度分化也较为明显，判断开发商拿地投资复苏将晚于销售基本面的恢复。

高度重视市场复苏的可能反复，但也高度关注政策走向常态化的巨大空间。

从9月上半月的数据来看，二手的带看和成交有所恢复。但也必须承认，由于一线城市的增量政策目前阶段主要针对改善性需求，即卖小买大，卖旧买新的需求。这预计将推动大户型的需求旺盛，而与此同时小户型的抛售也会比较旺盛。在房价持续下跌的预期得到彻底扭转之前，挂牌增加仍然预示着房地产市场成交数据存在结构性的反复波动。

而低线城市的表现本身也受到一线核心城市市场表现的影响，二线城市(例如合肥等)彻底放开限购的时间又还比较短，政策效果有待积累。尽管如此，对于四季度市场的成交并不悲观。政策还有显著的发力空间，预计也会很快发力应对市场基本面和社会预期螺旋下行的局面。

2009-2019年，个人住房贷款利率比贷款加权平均利率要平均低50个BP。但2023年6月，这一指标只低了8个BP。尤其在一线城市，贷款利率距离定价常态还有显著的下行空间。限购等政策也还有显著的放开空间。

风险因素：

房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险;房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间，销售基本面的恢复存在不确定性;部分房地产企业在过往拿地不足，可售资源不及预期，盈利能力有进一步下行的风险。