WeWork(WE.US)拟在美提交破产申请 商业地产前景愈发黯淡

联合办公巨头WeWork(WE.US)所面临的困境，令全球大型商业中心的前景变得黯淡。这些地区办公室空置率不断上升，已经给明年准备为大额抵押贷款再融资的投资者带来了巨大压力。

智通财经APP获悉，周三有报道称，总部位于纽约的WeWork正考虑向新泽西州提交破产保护申请。这将标志着这家估值一度达到470亿美元的灵活办公空间初创企业的命运发生惊人逆转。证券监管公告显示，截至今年6月，WeWork在全球39个国家设有777个办公地点，其中包括在美国的229个办公地点。

此前，在日本软银的支持下，WeWork旨在通过长期租赁大型物业，并以更灵活、更短的安排将空间租给多家较小的企业，从而彻底改变办公市场。但与其他房东一样，自疫情爆发以来，该公司一直在努力说服一些客户放弃在家办公，转而在全球650多个地点办公，这一趋势动摇了人们对该行业的信心。

专业人士观点

对此，八位行业高管、投资者、贷款机构和分析师表示，全球写字楼空置率预计将攀升，损害纽约和伦敦等城市的租赁前景。他们表示，一些杠杆房地产投资者可能难以赚取足够的租金收入来偿还不断上升的债务成本。

其中，穆迪分析商业房地产行业业务主管Jeffrey Havsy表示:“任何租户的流失，尤其是在写字楼租赁相对缓慢的时期，都将对写字楼的现金流和价值产生负面影响。这将加剧市场的负面情绪，使融资变得更加困难，尤其是那些需要在未来12-18个月再融资的建筑。”

WeWork的一位发言人表示，该公司正在与房东谈判，以解决“高成本和不灵活的租赁条款”，并努力留在其大部分地点和市场。

房地产服务公司仲量联行欧洲、中东和北非地区债务和结构融资联席主管Ed Daubeney表示，2024年到期再融资的房地产贷款的数量和规模尚不清楚，因为许多交易是借款人和贷款人私下达成的。

分析师估计，全球商业地产贷款市场规模约为2万亿美元，美国银行和另类贷款机构的比例约为50:50，欧洲为85:15。

此外，几位专家预测，2024年将是房地产投资者和贷款机构的清算之年，对于那些对今天重新估价将违反关键贷款条款的资产视而不见的人来说，时间不多了。

第一太平戴维斯在9月的一份报告中称，到2022年，全球所有房地产(住宅、商业和农业用地)的价值为379.7万亿美元，比2021年下降2.8%。

交易低迷

房地产贷款再融资已经因交易量锐减变得复杂，而交易量对于追踪资产价值的变化至关重要。摩根士丹利资本国际(MSCI)的欧洲资本趋势报告显示，第三季度交易量较2022年下降57%，为2010年以来的最低水平。

更重要的是，在核心写字楼市场，投资者认为的资产价值与潜在买家愿意支付的价格之间的差距在20%到35%之间——“远比全球金融危机最严重的时候还要糟糕”，MSCI表示。

MSCI还称，欧洲最大的两个写字楼市场英国和德国的价格必须再下跌13%-15%，才能使市场流动性恢复到长期平均水平。

此外，英国房地产控股和开发公司的全球贷款机构10月份向数据提供商credit Benchmark提供了信用风险评估，称这些公司现在违约的可能性比12个月前估计的要高9%。

与一年前的预期相比，美国工业和写字楼房地产投资信托(REITs)违约的可能性增加了35.8%。

全球房地产投资市场正处重大转折点

杰富瑞在9月份的一份报告中表示，WeWork在伦敦市中心拥有325万平方英尺的空间，年租金总额为1.92亿英镑(2.34亿美元)。WeWork网站显示，该公司在美国最大的市场是纽约和加州，分别运营着49家和42家网站。

业内消息人士表示，该公司一些最受欢迎的地段可能会被竞争对手以类似的租金接管，从而最大限度地减少房东的现金流问题。

但Instant Group于9月发布的《2023年英国灵活办公市场状况》报告显示，英国的灵活办公空间需求仍比疫情前的水平低11%。

消息人士称，贷款人可能将WeWork的崩溃视为一个警示故事，可能要求借款人向其房产注入更多股本，以降低贷款与价值比率。但如果租金收入的数量和期限仍然不确定，这样的要求可能会有问题。

杰富瑞9月还表示，伦敦写字楼空置率已飙升至30年来的高点，根据法国巴黎银行房地产公司的数据，伦敦市中心写字楼的平均租期从10年前的11.6年降至6年。

英国房地产公司Helical表示，在通过短期许可安排收回未能支付的租金后，该公司正在为出租给WeWork的一处伦敦房产的空间制定“下一步”措施。

在一个对碳消费越来越敏感的世界里，占用不足的城市办公室不仅为业主带来了低于预期的租金收入，而且一些办公室也在迅速老化。

M&G real estate房地产策略主管Jose Pellicer表示:“我们正处于全球房地产投资市场的一个重大转折点。过去20年，房地产收益率一直高于融资成本。但更大比例的房地产回报将不得不来自本世纪20年代的增长。”