克而瑞地产研究：预期2月供应降21%且主城改善为主 成交将继续筑底

2月恰逢春节传统假期，供应季节性回落，绝对量为2022年以来单月次低：环比再降21%，同比下降28%，即便与去年1月春节月相比，降幅亦达到15%。不同能级城市呈现显著分化行情：一线稳中有降，环比下降7%，同比下降1%；二线同环比齐跌，跌幅在不同能级城市中居首，各城市涨跌分化加剧；三四线因返乡置业季到来，整体供应稳中有增，同环比增幅分别为12%和28%。

从供给结构来看，改善、刚需各占48%和41%，改善为主、刚需为辅；近7成城市以主城为供应主力。预判2月，我们认为，恰逢传统春节假期，供应季节性回落也在意料之中，或将带动成交延续筑底行情。不过瑕不掩瑜，月末广州、苏州、上海等城市相继松绑限购，核心一二线城市大概率陆续跟进，局部城市成交或将迎来小幅放量。

规模：2月28城供应再降21% 2022年来单月次低，二线加速回调

据CRIC调研，2月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积508万平方米，环比下降21%，同比下降28%，考量到今年2月为春节假期，而去年1月为春节假期，若将2024年2月与2023年1月同期相比，降幅为15%。受当前低迷行情和传统春节成交淡季影响，房企推盘积极性并不高涨，对于返乡置业预期一般，2月供应量创2022年以来单月次低（仅高于2022年2月）。

分能级来看，一线稳中有降，环比下降7%，同比下降1%，前2月累计同比下降5%。北京、广州、深圳推盘节奏明显加快，环比持增，北京因1月基数较低影响，同环比几近翻番，而广州月末限购松绑，整体供应保持同环比齐增态势，累计同比增幅达60%。仅上海1城供应同环比“腰斩”，2月预计仅有1500套房源入市。

二线城市同环比齐跌，跌幅在不同能级城市中居首，2月供应环比预期下降28%，同比下降36%，累计同比下降14%。从绝对量来看，宁波位居榜首，供应量也仅为44万平方米，各城市涨跌分化持续加剧：宁波、武汉、长沙、重庆等单月供应规模居前的城市，基本都保持同环比齐增态势，累计同比维持正增。不过更多城市迎来了稳步回调，成都、天津、济南、青岛、长春等同环比齐跌，且跌幅均超50%，成都经历了前期放量，供应略显疲软；而天津、济南、青岛、长春等行情相对低迷，“以销定产”模式之下房企都在积极努力去库存，推盘积极性并不高涨。

三四线因返乡置业季到来，整体供应稳中有增，环比增28%，同比增长12%，累计同比微增1%，与去年基本持平。我们调研了长、珠三角部分重点城市，常州、徐州、泉州属“供应大户”，单月供应规模均超过10万平方米，徐州、泉州呈现同环比齐增，房企推盘积极性相对较高。无锡、漳州则略显不济，环比“腰斩”，仍处探底阶段。

结构：供应改善为主、刚需为辅 近7成城市以主城为供应主力

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、48%和11%，呈现出以改善为主、刚需为辅的供应结构。一方面“以销定产”模式造就房企更愿意推出适销对路改善盘迎合高净值人群需求。另一方面，2月恰逢传统春节，房企也积极为“返乡置业”铺货，刚需盘占比也到41%。

分城市来看，昆明、郑州、上海、长沙、青岛等城市刚需产品供应占比都在60%以上，事实上昆明、郑州、青岛等弱二线城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。而北京、杭州、无锡、泉州、厦门、常州、济南、福州等“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。长春刚需和改善占比不分伯仲，均在5成左右。苏州本月加强了高端供应占比，高端盘供应面积占比达70%。广州供应则兼顾了刚需、改善和高端，占比均在3成以上。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为55%、31%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，合肥、西安、昆明、泉州、郑州、重庆、南宁、福州等主城占比均在7成以上，济南、青岛、漳州、宁波、天津、南京则以近郊项目为主，占比均在5成及以上，少数城市诸如无锡、长沙、常州等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

预判：2月春节预期供需延续筑底 沪穗苏限购松绑成交或将放量

盘点了2月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：2月供应同环比齐跌延续降势，即便与去年1月春节月相比降幅亦达到12%。事实上年初一般都是销售淡季，房企推盘意愿不会太高，叠加当前略显低迷对的楼市行情，成交预期延续筑底态势，值得关注的是，虽然部分三四线加强了供应，但是受经济疲软、刚需购买力降级影响，传统的“返乡置业”或将“爽约”，以此会使得部分劳务输出大市行情惨淡。

不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类为广州、苏州、上海等月末迎来限购松绑的核心一二线城市，成交预期会迎来一波放量。广州120平以上放松限购，主要利好刚改和中改客群，2月广州迎来供应放量，从产品结构来看，以主城区为主，刚需、改善、高端等多产品线“雨露均沾”，预期会带动一波改善客群入市。上海2月供给虽有缩量态势，但是主要以主城区刚需为主，结合外环外区域外地单身限购松绑新政，主要利好刚需首置客群，短期内也将对上海新房刚需项目成交有一定助推作用。苏州则是全域放开限购，2月供给主要以高端产品为主，适销对路产品入市也有利于市场保温。

第二类为北京、深圳、合肥、福州、泉州等供应短期放量，且入市产品多为主城区改善产品为主城市，整体成交尚有支撑，或将企稳回升。对于这类城市而言，整体市场热度主要依托核心区域适销对路网红盘支撑，北京自不用说，购买力基础雄厚；而对于福州、泉州等弱二三线城市而言，购买力分化持续加剧，基本依托改善客群维持市场热度，只要有适销对路改善盘入市往往能获得不错的销售去化。深圳、合肥“比上不足、比下有余”，改善盘的集中入市有望重塑市场信心，带动整体成交止跌企稳。

第三类为成都、杭州、西安等热度较高城市供给约束更为显著。杭州、成都2月供应主要集中在主城区改善盘，西安则为主城区刚需盘，虽然产品适销对路，但是整体2月供应不增反降，同环比齐跌，房企推盘积极性不高，一定程度上也将限制成交放量。

第四类为供需错配持续加剧城市，诸如青岛、宁波、天津、南京、长沙、漳州等，除非春节期间房企能加大折扣营销力度，否则成交难有亮眼表现，预期延续探底。这类城市2月供应主要集中在近远郊刚需盘为主，主城区供应占比下降对成交也将产生一定的负面影响，对于这类楼市行情本就低迷的城市而言，外围市场相较主城更为惨淡，除非房企能加强营销力度，以低总价、低首付招揽客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

第五类为昆明、郑州、重庆、徐州、长春等短期内购买力仍需修复，预期成交仍处低位运行。这些城市2月供应主要仍集中在主城区刚需，虽然整体购房基数较大，但是刚需客群购买力降级严重，徐州等人口大市预期返乡置业也难有亮眼表现。

总体来看，2月恰逢传统春节假期，供应季节性回落也在意料之中，或将带动成交延续筑底行情。不过值得关注的是，月末广州、苏州、上海等城市相继松绑限购，核心一二线城市大概率陆续跟进，政策宽松也将进入加速落地阶段，局部城市成交或将迎来小幅放量，但是政策持续性仍有待市场检验。

本文来源微信公众号“克而瑞地产研究”；智通财经编辑：陈筱亦。