丁祖昱：重点房企“金九银十”销售平稳，Q4销量将进一步提升?

本文来自微信公众号“华泰地产真心话”，作者：丁祖昱、陈慎。

1、易居企业集团（02048）CEO 丁祖昱

1.1十一黄金周的市场情况

十一黄金周因为最后一天的数据还没有最后汇总出来，前六天我看各个城市相关的成交情况比去年同期相比略好一点。比如说一线和二线的一些主要城市，大多数还是从登记备案情况来看涨多跌少，总的来讲大家的感受还是今年黄金周比去年要好一些，因为去年大家都知道市场在下行。当然，一线城市当中还是有分化的，因为很多数据登记备案数据相对比较滞后，北京登记备案数据只有30套，这个就没有办法作为一种参考；广州相对来说数据好一点，有1300套，它是比去年同比略有下滑的。其他的一些二线和三线都要考虑它登记备案的一个滞后的因素，所以我觉得真实的数据还是要等到节后过几天之后看看有没有补充登记备案数据。

黄金周当中我也去问了一下各大房企的销售情况，前十强房企当中大多数房企都说和去年黄金周基本销售持平，比如说万科（02202）去年大概是140亿左右，今年是150多亿，基本上持平的概念。但是恒大（03333）今年黄金周表现突出一点，大概到现在应该过500亿问题不大了，10月1—7号应该破500亿的销售，当然也和恒大从8月底开始的整个的战略是有一定关联的，8月20号左右搞了49天的促销战略，在9月底的时候继续加码，所以在黄金周期间恒大销售应该说是出人意料，它的目前的销售情况比二三四加在一起可能还多一点。所以应该讲可能部分城市销售当中恒大起到很大的贡献。

1.2 9月份市场情况

市场情况：从黄金周来看，如果有促销的这样策略其实还是有不少购房者挺接受这样一种促销的方式的，购买力实际上还是存在，从9月份的情况来讲整体数据其实和8月没有什么大的差距，我们从我们现在跟踪的这些城市情况来看，基本环比持平略降了一点点，从供应来看供应环比略增了一点点，同比两个数据，同比供应降的是比较多的。

企业情况：从企业的情况来看，可能会比全国的各个城市的情况可能更加突出一点，在9月份供应没有增加，成交也没有提升的情况下，房企9月销售情况还是不错的，特别是top10的房企和top100的房企表现强于整个全体的，按照前30强的房企来说环比超过30%，而从城市的数据上来说环比还下降了6%，从这个角度上来讲，这些规模房企的表现应该比整体城市的或者说比整体市场的表现还要更加突出一些。

供应情况：从9月份包括10月初的情况来说供应在逐渐好转的过程当中，供应9月还没有完全表现出来，10月初已经有一定规模，9月底和10月初已经有一定量的回升。应该说整个9月当中上半月和下半月供应上面还是有比较大差异，在下旬20号以后整个供应开始逐步的加码，这个和今年上半年2月底3月份开始拿地还是有密切的关系的。这些规模房企可能本身也是高周转的运作方式，以及供应可能会集中在9月开始回升。所以我个人觉得只要供应逐步回升，就可以解决当前或者说之前销售相对比较差的这样一种局面。

去化率：当然另外一个数据就是去化率没有提升，这个也是和当前市场环境有关联的，整体市场环境总的来讲无论金融环境还是政策环境都是趋紧的，在这种环境下面能够保持去化率就已经很不错了，所以如果供应有所改善的话，整体成交还会进一步的提升，但是要想去化率也能够有进一步的提升的话，金融环境还需要有一些刺激，但是从最近的表态上来说其实是挺难的。

土地情况：整个三季度的土地成交还是比较差的，三季度的土地成交的差要影响到明年的一季度末二季度的整体供应情况，对于短期内可能影响不是特别大，当然三季度的土地成交的弱还是和之前我讲的金融环境是有密切关联的。从整体的金融政策环境上来讲可能是最近几年最难的一个阶段，也是压力最大的一个阶段。

政策判断：当然从9月末的情况来看还要再出利空的可能性是非常小了，所以开发企业的这些金融政策已经到了最严苛的阶段，对购房者的金融政策、按揭的金融政策目前也是非常严苛的，特别是很多银行9月份的时候暂停了贷款，公开的口径可能是额度不够等等，在继续保持贷款的银行当中也延长了按揭的周期，所以对购房者来说影响还是蛮大的。最后都会影响到开发企业。从政策面角度上来说9月末是政策面的最低点，不应该有更加严苛的政策继续出台来影响当前的整体的一个市场。

市场判断：从接下去的情况来看，如果恒大销售整个9月份是卖了差不多830亿，如果十一黄金周再卖500亿，我相信会对前30强的房企有比较大的触动，更多的房企可能会加入到这样一个促销的行列当中来。如果促销策略确实有效的话，再加上供应整体增长，十月份我个人觉得应该会比去年同期十月份要有所好转，也会比今年的9月份整体市场的销售还会有进一步的提升，所以今年金九可能只是对前30强来说是金九，但是银十的话对更多房企来说是银十。整个四季度从供应角度上来讲，都不会有太大的问题，10月份、11月、12月供应都会回升，会持续回升。政策面我刚才已经讲了9月是最差的情况，政策基本保持的情况下面我个人觉得整个4季度的销售可能会有进一步的提升。

2、问答环节

Q：您刚才讲了这次9月销售回升是因为推盘量增大叠加促销，但如果促销进一步蔓延，会不会也使得市场观望情绪会变得浓厚，您怎么看待它对于整个市场的预期的影响？

A：我觉得这次至少恒大促销还是带来了比较好的销售结果，当然如果很多楼盘都加入到促销行业当中可能会给市场一个感觉是整体房价在下降通道当中，其中个别房企个别项目促销可能还是会效果比较好，这个当中度的把握还是非常的关键和重要。当然另外还有一点就是政策面，如果你促销和政策，政策在不断地加码你再加上很大的促销的策略的话，可能大家的观望情绪会比较浓郁，如果当前没有什么政策的加码的话，促销可能会效果好一些。

Q：我们看到一个现象是房地产的政策上对于融资的打压比较严重，上半年其实很多公司我了解并没有完成它的拿地指标，下半年现在整个房地产回笼加快，融资很紧的情况下面，现在房地产公司对于四季度拿地是什么样预期？

A：我觉得现在开发企业分化还是比较严重，哪怕是前30强的房企对后续的判断也是不太一致，我说的两种代表，一部分代表是认为土地市场下行刚刚开始，觉得年末或者是明年年初才是拿地的好的时机；还有一部分房企可能觉得现在也可以开始拿了，只要整个现金流能够平衡过来现在也是可以拿地的，所以我觉得现在企业对于后市判断并不是那么统一，甚至还有一些房企对整体的市场比较悲观一些，觉得现在市场才刚刚开始走下行的通道，还会走相当长的一段时间。

所以应该讲现在实际上各家房企判断和之前比如说今年3月份时候的判断完全不一样，3月份大家都觉得还不错，回升之后大家抢着拿地，最近的判断各有各的判断的一种方式，当然最重要的一点，有一点是如果目前按照目前的地价和目前的市场价算不过来账的话基本上大家是不拿的，这个我觉得是现在的一个基本的共识，只是现在价位是否合适，这上面大家还有不同的判断。

我觉得最终归因于政策本身，特别是金融政策有没有维稳的迹象，甚至有没有给一些新的利多信号的可能？如果有一下子就会对大家对后市的判断会产生一些差异和改变，如果暂时没有的话，我觉得可能还会分成两波人，一波现在就有可能慢慢的进入到市场，还有一波人可能会继续看空，等到年末或者明年年初再进入到这样的市场过程当中。我个人的判断就是现在从政策角度上来讲继续利空的政策可能没有，但是要出一些什么刺激性政策我认为也没有，所以现在对于整体金融环境可能还是一个相对来说真空的阶段，所以需要看一下最近的金融环境对房企的影响，接下去一两个月会是怎么样再来判断房企是否该拿地，或者说政府土地价格是否还有进一步下调的空间，可能判断起来要更加谨慎一点，但是反正总的来讲不着急，肯定不需要像3、4月那样抢地那种情况肯定是不会再出现。

Q：三季度以来销售整体不错，可以说整个库存处于下降状态，2季度以来整个融资政策又使得房地产公司控制拿地意愿，这样一个行为选择上就会使得明年有没有可能在某个时候某些房地产公司或者城市库存跟不上，使得整个房价有一个反弹或者说还是有一定上涨压力？

A：我觉得没有这么严重，从当前情况来看需求实际上还是从大需求上来说还是下行的。其实大家可以回过头来看，今年刚需表现其实是比较差的，或者说从楼盘角度上来讲刚需的楼盘表现还是比较差的，最核心的原因就是投资客减少了，原来刚需的很多楼盘是投资客的占比比较高，造成了刚需楼盘很多热销的状况。今年整体房住不炒讲了三年之后终于房住不炒了，大家看到回归刚需了，刚需一下子数量不够了。所以现在包括一些比较原先市场相对来说比较火爆的一些城市，像武汉、成都、南京这些城市，其实这段时间整体刚需的销售情况也是应该说是一般的。所以不是因为短期内拿地投资这块减少就会影响到接下去一段时间整体购房的预期，我觉得至少不会影响当前，最多就是保持平稳的房价，目前房价上升的压力不是特别大，在目前这样一种金融环境作用下面房价其实是很难上升的。