新股解读|在管面积飞速外拓，德商产投服务蓄势待发将敲钟

近年以来，上市成功的融资之热吸引了越来越多的物业公司赴港，赶在2021年的末尾，来自四川省成都市的德商产投服务集团有限公司，于11月26日通过港交所上市聆讯，并已于11月30日开启招股流程，申万宏源香港为其独家保荐人。

据了解，此次IPO德商产投服务拟全球发售1.50亿股股份，其中国际发售1.35亿股股份、香港发售1500万股股份，预期股份将于2021年12月17日于联交所主板挂牌上市。从发售价来看，公告显示，德商产投服务预期最高发售价不超过每股1.46港元，且不低于每股1.10港元;由此来看，其募资额将不超过2.19亿港元。

背靠母企德商集团，在管面积大幅增长

招股书显示，德商产投服务是一家位于四川省成都市的领先物业管理服务和商业运营一体化服务提供商，致力于为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。

在2021年「中国物业服务百强企业」中，德商产投服务排名第54位，同时被中国指数研究院评为「中国高端物业服务领先企业」，还获评为中国西部物业服务50强企业及成都市物业服务10强企业等。

截至2021年5月31日，德商产投服务在管建筑面积约为420万平方米，其中在管住宅物业和在管非住宅物业的总建筑面积分别约为190万平方米和230万平方米，分别占德商产投服务在管建筑面积的44.7%和55.3%。

从增长速度来看，德商产投服务的在管建筑面积由2018年的约53.35万平方米增加至2020年的约383.46万平方米，年复合增长率约为175.7%;合约建筑面积由2018的约130万平方米增加至2020年的678万平方米，年复合增长率约为128.7%。

我们能够看到，在2020年之前，德商产投服务的体量相对还是较小，而在2020年，不管是在管面积还是项目数量上，均迎来巨大的飞跃，年复合增长率更是惊人。

值得一提的是，截至2020年12月31日，德商产投服务在管物业中的3项物业为成都中高端住宅物业，此外，公司签约项目中的7个项目为成都中高端住宅物业。自2018年起，德商产投服务逐步进入广东省、江苏省和云南省等物业管理市场，向当地销售案场提供增值服务。

而就财务数据而言，2018-2020年及2021年前5个月，德商产投服务的收益分别为6396.4万元、6911.6万元、1.28亿元及8915.9万元;同期利润分别为3139.4万元、3104.3万元、4291.3万元及1000.3万元。

从收入结构上来看，往绩中该公司大部分收益产生自德商集团。2018-2020年及2021年首五月，来自德商集团的收益分别占53.4%、51.0%、47.3%及38.8%。此外，同期物业管理服务收益的100%、100%、68.8%及43.4%分别产生自德商集团开发的物业。

可以说，德商产投服务的起步也由母企“扶上马”，而近年以来，母企所贡献收入比例持续下降，也展现了公司开始逐步“独立行走”的发展趋势。对此，公司表示，德商集团所开发物业提供物业管理服务贡献的收益百分比下降，主要归因于其持续战略性地将物业管理组合扩展至其他第三方物业开发商及收购中能集团。

物管行业悄然生变，德商产投服务如何突围?

智通财经APP了解到，在过去的几年中，地产企业分拆物管公司上市似乎成为了流行趋势，上市环境相对宽松的港股市场则成为了重要登陆地点。截至2021年10月，A+H物业管理上市公司已达57家，其中港股上市物管公司53家，A股4家，而2019年和2020年是物业管理公司上市密集期。

在如火如荼的上市潮中，物管行业的格局正在悄然生变。2020 年自出台“三条红线”、“两集中”等政策以来，房地产开发处于地产调控负向周期，个别房企资金压力较大，市场对于新房增量出现担忧，物业管理板块也因此表现不佳。

与此同时，物管行业的业态发生了极其重大的改变，主要体现在地产开发和物业管理脱钩，物业管理行业的独立性持续增强，“扶上马，送一程”的历史阶段已经结束。

对此，德商产投服务似乎有着自己对行业的理解和独特优势。首先，公司植根于中国西南地区的经济发展引擎成渝城市群，同样是国家大力发展的经济区，其基本盘却避开了竞争激烈的长三角、一线沿海等城市，以此形成了差异化竞争。对此，公司曾表示，其目标是聚焦川渝，深耕西部，并布局全国市场。

其次，德商产投服务的业务也开始往多元化方向发展，迎合住宅物业、街区及其他商业物业、工业产业园和写字楼等多种类型物业客户的不同需求提供服务，各个业态的融合也将为其带来更多的收入来源。同时，公司计划继续在系统性工作流程和技术上投入大量资源，以支持其增长战略、提高生产力及为客户带来更好的体验。

再者，公司逐渐摆脱对母企的依赖，坚守立足四川积极外拓的发展策略，不仅实现了区域上的外拓，更持续对第三方进行拓展，业务结构趋于优化，这也是公司近年以来能够高速成长的重要原因。

面对收并购而来的第三方，以中能集团为例，德商产投服务于2020年8月收购了中能集团，以扩大业务组合，尽管收购后者之后的2019、2020年，公司的整体毛利率及纯利率有所下降，但中能集团已于2020年内转为盈利，以此也能侧面验证德商产投服务的资源整合能力。

我们能够看到，在资本市场审慎对待物管企业时，不变的依然是投资者对企业成长性的考量。而物管企业的增速来自于行业整体规模的扩大，来自于企业在行业市占率的提升，也来自于效率提升带来的盈利能力提升，以及服务满意度提升基础上增值服务的进步，这些都将是德商产投服务上市后待努力的方向。