浙商证券：维持中国海外发展(00688)“买入”评级 长期发展动能充足

智通财经APP获悉，浙商证券发布研究报告称，维持中国海外发展(00688)“买入”评级，融资成本持续保持行业最低区间，土储充裕且聚焦高线城市，商业板块不断发力，未来增长动能充足。预计2022-24年归母净利449/489/527亿元，对应EPS4.10/4.47/4.82元，参考可比公司估值，给予22年6倍PE估值，目标价30.4港元。

浙商证券提到，21年公司实现营收2422.4亿元，同比+30.4%，实现归母净利润401.6亿元，同比-8.5%，造成公司归母净利润下滑的主要原因：1)历史高价地进入结转，导致毛利率下滑6.5pct至23.5%;2)受市场影响，公司21年投资物业公允价值变动收益同比下降40%至55.4亿元，应占合营公司投资收益同比下降59%至9.0亿元。虽然公司盈利能力略有下滑，但依然维持行业领先水平，21年归母净利润率16.6%。公司管理效率持续提高，21年营销及管理费用率2.9%，较20年下降0.4pct。

报告中称，21年公司实现合约销售额3695亿元，同比+2.4%，合约销售面积达1890万平，销售均价19550元每平，同比+3.9%。公司兼具规模与市场口碑，持续巩固区域优势，21年在31个城市销售额跻身前三，在北京、上海、广州和南京等十个城市的销售合约额均超100亿元，长三角、大湾区、粤港澳三大核心都市圈销售占比61%。公司坚持以现金流管理为中心，21年销售回款3,528.1亿元，同比+3%，回款率96%。21年已售未结2662亿元，不含中海宏洋为1694亿元，为未来收入结转提供强有力的支撑。

报告提到，公司21年运营项目99个，合计577万平，储备项目68个，合计521万平，储备项目中91%位于一二线城市，将于22-25年期间逐渐入市。21年公司实现租金收入46.7亿元，同比+15%，写字楼与购物中心均表现优异，运营能力不断提升：1)写字楼业态继续保持行业领先，21年收入35.1亿元，其中一线城市占比55%，出租率稳步提升至87.5%;2)购物中心业态快速发展，21年收入11亿元，同比+27.3%，出租率94.8%，运营项目同店销售额+23.9%，客流量+26.3%。