“三条腿走路” 绿城服务(02869)盈利水平将跃迁？

智通财经APP获悉，国海证券发布研报称，绿城服务(02869)三大业务协调发展，高品质基础物业服务稳定增长保障现金流来源、积累中高端客户资源，高利润率园区增值服务快速推进、打开利润空间，随着后者占比的不断提升，公司成长性和盈利性均将上升至新的平台。

国海证券预计公司2017-2019年EPS分别为人民币0.14元/0.19元/0.27元，对应当前价格下PE分别为35.9倍/26.3倍/19.1倍，首次覆盖给予“买入”评级，公司为港股通标的，建议投资者积极关注。

精耕细作，高品质物业管理服务铸就核心竞争力

绿城服务为国内领先的高端住宅物业管理服务提供商，提供物业管理服务、咨询服务、园区服务三大产品体系：

1)提供高标准的保安、保洁、维修保养等基础物业服务获得高水平的客户认可度和粘性;

2)通过管理经验输出的方式向开发商和其它物管公司提供咨询服务，发挥绿城服务的品牌价值;

3)公司还通过向业主提供除基础物业服务以外的，包括园区产品服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务和文化教育服务等园区增值服务，丰富产品服务内容，提升业主满意度。

截止2017年6月，绿城服务在管面积1.175亿平方米，储备合同面积1.35亿平方米，在管物业项目959个。

高利润率业务发展态势良好，整体毛利率逐年提升

2016/2017H1公司收入、净利润分别为37.3/22.0亿元人民币、2.86/1.78亿元人民币，2013-2016年收入、净利润CAGR分别为30.6%、55.5%。

营业收入中，2017年中报物业服务收入占比降低至69%，咨询服务和园区服务收入占比分别提升至15%、16%，公司整体毛利率由2013年的14.5%提升至2017H1的18.6%。

品牌价值充分体现，外部项目拓展能力行业领先

1)物业服务主流公司的项目来源均较高依赖于相关联的地产开发商，绿城服务的在管项目中来自于关联地产开发商的比例不到10%，表明公司在外部项目拓展上已形成了独立而成熟的品牌形象，2013-2015年公司外拓项目中标率分别为83%、77%、85%。

绿城中国的项目品质有口皆碑，2016年销售面积更为全国地产商TOP10，“开发商+强外拓能力”有力的保障了公司的项目来源，此外公司也在积极拓展商务办公、城市综合体、产业园、养老和旅游物业等等项目，开拓非住宅市场，增加公司收入来源，截止目前公司非住宅项目占比大约20%以上。2013-2016年公司物业服务收入CAGR为28.9%，预计未来几年增速可维持。

2)公司品牌价值获得行业认可，通过“慧服务”、“绿联盟”对非开发商及其它物业公司提供管理咨询，进行管理和品牌输出，2016年咨询服务收入贡献16.6%，近3年CAGR23%。

卡位中高端市场，积累数量庞大、优质的家庭用户人群

公司卡位中高端市场，牢抓引领消费升级风向的城市中高收入主流消费人群，以高品质、低毛利率的基础物业服务，满足客户对居住环境品质的追求，实现高于同业的品牌价值和行业影响力。

1)绿城服务的客户满意度在百强物业服务公司中位列第一，2013-2015年连续3年客户续约率高达95%以上，用户粘性很好;

2)中高收入人群缴费习惯较好且价格敏感度低，绿城服务2017H1物业费单价3.09元/平米*月，远高于百强物管平均水平，2013年以来物业费收缴率均在95%以上，2013-2016年间物业管理费单价CAGR9.7%，物业费提价有利于缓解人工成本上升压力;

3)不断挖掘中高收入阶层业主客户价值，园区增值服务打开盈利空间。目前公司通过自营社区便利店和幸福绿城APP为业主提供3000多种不同规格的产品和专属定制商品(包括饮用水、东北原产地大米、高级食用油、家纺等)，房屋置换、拎包入住、返租房等物业资产管理服务，以及针对0-3岁婴幼儿的启蒙教育、3-12岁儿童的四点半学校(作业辅导与才艺培养)、夏冬令营活动等文化教育类服务。

2013-2016年园区服务收入CAGR高达60%，对整体收入贡献由2013年的7%提升到2017H1的16%，毛利贡献由22%提升至31%。