1月房企销售融资点评：单月销售大幅增长，融资规模大幅放量

本文来自微信公众号“地产加把劲”，作者：竺劲。

1.1百强房企1月销售同比大幅提升

1.2各梯队销售门槛均有所提升，Top100门槛提升幅度较大

权益销售金额集中度来看，2020年Top100房企权益销售金额市占率为54.4%，较2019年提升1个百分点，但在结构上存在分化。其中，Top10和Top20房企市占率分别略降0.4pct、0.1pct，而Top3、Top50和Top100房企市占率在本年进一步提升0.1pct、0.9pct和1.0pct，意味着Top20房企的销售集中度提升趋势有所放缓，而Top21-100房企的销售市占率有所提升。

1.3月度超百亿房企数高于历年同期

1.4重点城市1月市场成交增速大幅提升

受去年同期春节假期叠加疫情因素影响，去年1月基数较低，今年1月重点城市新房市场成交面积同比大幅增加，二手房市场成交增速也明显扩大。我们跟踪的33个重点城市成交数据显示，1月一手房总体成交面积同比增长85.8%，增速较上月增加66.9个百分点。其中，一二三线各能级成交面积均有不同程度的扩大。一线（4城）、二线（13城）、三线（16城）1月成交面积同比增速分别为+139.6%、+58.1%、+99.9%，增速分别较上月变动+79.6pct、+51.1pct、+82.7pct。二手房方面，我们所跟踪的16个城市成交面积同比增长51.88%，增速较上月回升31.4个百分点。

2.融资篇

2.1股权融资：港股股权融资规模大幅回落

2016年以来，房地产调控收紧，“930新政”出台后，股权融资渠道受到严格管控，上市房企再融资窗口逐渐关闭，再融资规模明显回落，2017年、2018年A股和港股房地产股权融资规模分别降至347亿、110亿，表现持续低迷。2019年、2020年合计募集资金分别为753亿元、1195亿元，同比增长41.20%和58.59%，再融资规模大幅回升，但与新政出台前仍有较大差距。

2021年1月，股权融资规模大幅回落。港股市场，荣万家、星盛商业分别以0.94亿股、2.50亿股的首发数量实现IPO融资，融资金额分别为12.65亿、9.65亿港元；宋都服务成功实现IPO融资，共募集资金2亿港元。

2.2债券融资：海外债规模大幅回升，债权融资利率整体下行

面对新冠肺炎疫情的严重冲击，2020年国民经济稳定恢复，但新冠肺炎疫情的不断反复，使得2021年国内经济依旧面临较大的下行压力，中央将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，对房地产金融监管依旧从严。1月15日，央行金融市场司司长表示，在房地产金融调控方面，重点开展以下几方面工作：一是加强房地产金融调控，牵头各部门加强对各类资金流入房地产的情况监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。二是实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等。三是完善住房租赁金融政策，近期将就相关政策公开征求社会意见。

流动性方面，央行流动性净投放不及预期，银行间市场流动性收紧。1月央行开展了21次7天期逆回购操作，中标利率均为2.20%，净回笼2165亿元，为2020年8月以来首次月度净投放转负。1月中上旬央行逆回购以小额操作为主，且投放规模不断缩小。1月4日，央行开展200亿元逆回购操作，1月5日规模降为100亿元，1月8日降为50亿元，1月13日又进一步缩小至20亿元，创下近10年来新低。1月下旬央行开始扩大投放规模。1月19日到21日投放量分别为800亿元、2800亿元、2500亿元，1月22日到26日投放量缩小为20亿元，之后1月27日到1月29日投放量增加为1800亿元、1000亿元、1000亿元。1月15日，为了维护银行体系流动性合理充裕，央行开展5000亿元MLF操作。

房地产融资方面，随着房地产贷款集中度管理制度的进一步落实，房地产金融监管将继续从严。本月的调控政策主要针对近期各地市场过热的问题，是对各地之前楼市调控政策的补充。其中力度最强的是上海银保监局于1月29日发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，这一政策强调实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，进一步对居民信贷进行管控。当前，针对房地产金融审慎管理制度管理的政策均在持续深化和细化，短期内将有更多热点城市的政策跟进，为市场实质性降温。

2.2.2 1月债券融资概况：境内融资有所上升，境外融资大幅增加 

从发行总额来看，2021年1月，房企债券融资总额为1511.31亿元，同比上升23.57%，环比上升134.96%。境内发债规模较上月有所增加，融资总额为726.68亿元，同比上升103.4%，环比上升48.61%；境外发债规模较上月大幅增加，全月发行784.63亿元，同比下降9.37%，环比上升408.80%。

从发债利率来看，2021年1月，境内公司债、短融、中票、定向工具、资产支持证券发行利率分别为4.83%、3.51%、4.12%、4.75%、4.73%，多数品种债券利率较上月略有下降；1月海外债发行利率为6.55%，较上月略有下降。

2.2.3 公司债：规模显著增加，利率有所下降

2.2.4 中期票据：规模有所减少，利率略有下降（删略）

2.2.5短期融资券：规模有所上升，利率略有下降（删略）

2.2.6定向工具：规模显著上升，利率下行（删略）

2.2.7资产支持证券：规模有所下降，利率有所上升（删略）

2.2.8海外债：海外融资大幅回升，利率下行

1月海外债共发行36只，发行规模为121亿美元，同比下降3.5%，环比上升404.52%。发行期限为24.6年，发行利率为6.55%，环比下降14.82%。

1月海外债规模大幅提升，直追2020年1月的历史高点。房企的密集发债一方面由于近期美元贬值，且全球流动性进一步宽松，叠加年初机构额度宽松等多重因素，导致房企发债意愿较强；另一方面，房企2021年面临历史上最高的到期潮，借旧换新成为房企发债的主要动机。

2.3信托融资：融资规模有所下降，预计未来逐渐趋稳

2021年1月，房地产信托产品成立数量390个，募集资金532.57亿元，环比下降27.12%，占所有产品发行总额的27.41%，信托融资规模有所下降。

从资金运用方式来看，1月房地产信托中贷款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资募资规模分别为56.51亿元、231.45亿元、228.39亿元、16.22亿元，占比分别为10.61%、43.46 %、42.88%、3.05%，股权类和权益类合计超85%；收益率分别为7.12%、7.77%、7.22%、7.58%，期限分别为1.32年、1.95年、1.46年、1.65年。随着银保监会将信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，预计未来房地产信托规模将逐渐趋稳。

存量方面，从中国信托业协会披露的房地产信托存量数据来看，“房住不炒”的政策基调在信托公司进一步落实，对信托公司房地产融资业务的监管进一步收紧。投向房地产行业的资金信托余额继2019年第三、四季度和2020年第一、二季度连续下降后，在2020年第三季度再度下降至23776亿元，环比下降4.94%，但相较于2019年第三季度的大幅下降，2019年第四季度和2020年前三季度信托公司房地产融资规模的下降幅度明显收窄。

从增量来看，新增房地产信托资金近年来呈上行趋势，在2019年第二季度达到峰值，规模为3963亿元，监管部门提出要求后，新增房地产信托资金也迅速收缩，2019年第三、四季度和2020年第一季度连续下降至1617亿。2020年第二季度新增房地产信托资金大幅回升，增加至2845亿，环比增长75.9%，我们预计随着信托融资监管逐渐稳定，信托融资的存量规模变动也将进入相对平稳的阶段。

2.4主流房企融资成本：优质房企融资成本走低，市场分化加剧

2021年1月以来共有4家主流房企信用评级或展望有所提升，其中包括：1、穆迪上调新城发展和新城控股企业家族评级至“Ba1”，展望“稳定”；2、标普将金辉股份的长期发行人信用评级从“B”上调至“B+”，并将其有担保的未清偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B-”上调至“B”；3、标普予金辉控股“B+”长期发行人信用评级，展望“稳定”；4、标普确认佳源国际控股“B”长期发行人信用评级，上调展望至“稳定”。

3.投资建议：看好物管板块一季度行情，地产板块强调结构性机会

房地产开发板块受到“1231”房贷集中度政策、热点城市楼市新政（上海、深圳、杭州等）等政策调控的影响，板块估值持续下挫。基本面上，已披露年报来看企业间分化严重，但是可以肯定的是去年8月三道红线政策出台后，房企普遍降杠杆，预计地产公司年报降负债明显。展望2021年，降负债带来拿地投资减少，房企为平滑业绩，销售、结转业绩会降速。我们期待下半年行业销售增速下行，叠加可能的政策口径放松，重新带来估值的修复。当前时点，我们继续推荐经营稳健、杠杆率低或改善明显的龙头房企，以及商业运营能力突出的房企。开发商推荐包括A股：万科A、保利地产；港股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展。同时物业板块陆续披露业绩预告，均实现较大幅度增长，考虑到板块的成长性以及政策利好，我们认为物业管理赛道具备更高的配置价值。物业管理公司推荐包括A股：招商积余、新大正；港股：碧桂园服务、融创服务、金科服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活。

风险提示：房地产行业销售恢复不及预期，导致房地产公司业绩兑现及现金流回款风险加剧；行业融资收紧超预期，导致房地产公司竣工交付及现金流压力加剧。

（编辑：张金亮）